Bardzo częstym problemem z jakim zwracają się do nas Klienci są zagadnienia podatkowe związane z zbyciem nieruchomości i należnym podatkiem dochodowym, jak również z problemami związanymi z zasadami skorzystania z tzw. „ulgi mieszkaniowej”. Generalną zasadą obowiązującą od 1 stycznia 2009 roku jest, iż od sprzedaży nieruchomości płaci się podatek w wysokości 19% tj. przychód – udokumentowane koszty. Należy pamiętać, iż zawsze po upływie 5 lat od końca roku w którym nabyliśmy lub wybudowaliśmy nieruchomość jej sprzedaż jest wolna od PIT.
Ustawodawca przewidział od powyższej sytuacji jeden wyjątek tj. tzw. „ulgę mieszkaniową”. Mianowicie zgodnie z art. 21 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Jak wynika z art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uregulowane w nim zwolnienie podatkowe jest uzależnione od wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości (określonych praw majątkowych) na wskazane w art. 21 ust. 25 własne cele mieszkaniowe obejmujące m.in.: nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem oraz dokonania tej czynności nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na cele mieszkaniowe, przy czym przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie należy rozumieć budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.
Dla skorzystania z tego zwolnienia konieczne jest więc dokonanie w powyższym terminie zarówno wydatkowania przychodów pochodzących ze sprzedaży poprzednio posiadanego lokalu mieszkalnego, jak i dokonanie czynności związanych z nabyciem kolejnego lokalu czy nieruchomości, czyli zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży.
Warto zwrócić uwagę, iż dla skorzystania z tzw. „ulgi mieszkaniowej” podstawowe znaczenie ma chronologiczny bieg zdarzeń: sprzedaż – kupno a nie odwrotnie. Nie mają w tym przypadku znaczenia okoliczności, że strony umówiły się, iż zaplata ceny za nieruchomość nastąpi w datach i kwotach wskazanych w umowie przedwstępnej i także w tej umowie wskazały kiedy nastąpi wydanie nieruchomości. Bez faktycznego przeniesienia prawa własności środki, jakie uzyskał podatnik, nie stanowią przychodu z odpłatnego zbycia. Przychód z odpłatnego zbycia jest przychodem wynikającym z umowy przenoszącej własność.