Cudzoziemcy, co do zasady, mają prawo do nabywania nieruchomości na terenie Rzeczypospolitej Polskiej. Jednakże, zgodnie z obowiązującymi przepisami, podlegają oni w tym zakresie daleko idącym ograniczeniom. Wynikają one wprost z ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 2278), zwanej w dalszej części artykułu „ustawą”.
Czy cudzoziemcy mogą nabywać nieruchomości w Polsce? Jakie są wymagania pod tym względem? Na czym polegają ograniczenia? Jak przebiega postępowanie w tym przedmiocie? Na wszystkie te pytania znajdziesz odpowiedź w niniejszym artykule.
Kto to jest cudzoziemiec?
Definicję legalną pojęcia „cudzoziemca” zawiera ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zgodnie z nią – cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest:
- osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego,
- osoba prawna mająca siedzibę za granicą,
- nieposiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych w punktach poprzedzających, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
- osoba prawna i spółka handlowa nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione powyżej (art. 1 ust. 2 ustawy).
Spółka kontrolowana
W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną, uważa się spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu, także jako zastawnik, użytkownik lub na podstawie porozumień z innymi osobami, albo mają pozycję dominującą.
Spółka dominująca
Z kolei spółką dominującą, w rozumieniu przepisów Kodeksu spółek handlowych, jest spółka handlowa w przypadku, gdy:
- jest uprawniona do powoływania lub odwoływania większości członków zarządu innej spółki kapitałowej (spółki zależnej) albo spółdzielni (spółdzielni zależnej), także na podstawie porozumień z innymi osobami, lub
- jest uprawniona do powoływania lub odwoływania większości członków rady nadzorczej innej spółki kapitałowej (spółki zależnej) albo spółdzielni (spółdzielni zależnej), także na podstawie porozumień z innymi osobami, lub
- dysponuje bezpośrednio lub pośrednio większością głosów w spółce osobowej zależnej albo na walnym zgromadzeniu spółdzielni zależnej, także na podstawie porozumień z innymi osobami (art. 4 pkt 4 lit. B, c, e ksh, w zw. z art. 1 ust. 3 ustawy).
Czym jest nabycie nieruchomości?
Jak stanowi ustawa, nabyciem nieruchomości jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego.
Tym samym, obejmuje to sprzedaż, darowiznę, zamianę etc.
Czy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia na nabycie nieruchomości?
Musisz wiedzieć, że zasadą przy nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest konieczność uzyskania przez nich specjalnego zezwolenia, wydawanego przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.
Jakie są warunki wydawania zezwoleń na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców?
Zezwolenie na nabycie nieruchomości, jest wydawane na wniosek cudzoziemca, jeżeli:
- nabycie przez niego nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
- wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską (art. 1a ust. 1 ustawy).
Więzi z Polską
Zgodnie z ustawą, okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzecząpospolitą Polską mogą być w szczególności:
- posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,
- zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej,
- posiadanie zezwolenia na pobyt: czasowy, co nie dotyczy zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi lub ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca w Polsce, lub stały, lub rezydenta długoterminowego UE,
- członkostwo w organie zarządzającym kontrolowanej spółki handlowej,
- wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
Do wniosku, cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia jest obowiązany dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku oraz okoliczności, potwierdzających istnienie jego więzi z Polską, a także inne dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości.
Zaznaczyć trzeba, że powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku wykonywania działalności gospodarczej powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z jej charakteru.
Kiedy uzyskanie przez cudzoziemca zezwolenia nie jest potrzebne?
W pewnych specyficznych przypadkach, uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia na nabycie nieruchomości nie jest potrzebne.
Europejski Obszar Gospodarczy/Szwajcaria
Przede wszystkim dotyczy to cudzoziemców – obywateli lub przedsiębiorców z siedzibą na terytorium Szwajcarii lub też jednego z państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym, który tworzą kraje Unii Europejskiej, Islandia, Liechtenstein i Norwegia. Dla przypomnienia wskazać trzeba, że kraje Unii Europejskiej, to poza Polską – Austria, Belgia, Bułgaria, Chorwacja, Cypr, Czechy, Dania, Estonia, Finlandia, Francja, Grecja, Hiszpania, Holandia, Irlandia, Litwa, Luksemburg, Łotwa, Malta, Niemcy, Portugalia, Rumunia, Słowacja, Słowenia, Szwecja, Węgry oraz Włochy.
Podkreślić trzeba, że wymienieni cudzoziemcy nie potrzebują zezwolenia na nabycie jakiejkolwiek nieruchomości, w tym również nieruchomości rolnych i leśnych.
Inne przypadki
Poza tym, nie wymaga uzyskania zezwolenia:
- nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego, który w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1048) stanowi wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Dotyczy to również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne,
- nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej,
- nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków,
- nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
- nabycie przez podmiot, będący kontrolowaną spółką handlową, na jego cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,
- nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
- nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną w postaci kontrolowanej spółki handlowej akcji lub udziałów w innej spółce, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.
Strefa nadgraniczna
Pamiętać trzeba, że konieczne jest posiadania zezwolenia na nabycie nieruchomości również we wskazanych powyżej przypadkach, jeśli nabycie dotyczy nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni większej niż 1 ha.
Zgodnie z ustawą z dnia 12 października 1990 r. o ochronie granicy państwowej (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 295) – strefa nadgraniczna obejmuje cały obszar gmin przyległych do granicy państwowej, a na odcinku morskim – do brzegu morskiego. Jeżeli określona w ten sposób szerokość strefy nadgranicznej nie osiąga 15 km, włącza się do strefy nadgranicznej również obszar gmin bezpośrednio sąsiadujących z gminami przyległymi do granicy państwowej lub brzegu morskiego.
W Polsce strefy nadgraniczne wyznaczone są w aż 12 województwach i znajduje się w nich kilkadziesiąt gmin i miast, w tym: Gdańsk, Szczecin, Chełm, Zakopane, Przemyśl, Słupsk oraz Koszalin.
Przypadki, w których nie wydaje się zezwolenia
Dodać należy, iż bez żadnych dodatkowych formalności nabędzie nieruchomość w Polsce potencjalny spadkobierca od potencjalnego spadkodawcy, jednakże pod dwoma warunkami. Po pierwsze, musi on dziedziczyć nieruchomość na podstawie przepisów ustawy, nie zaś wyłącznie w oparciu o testament spadkodawcy. Ponadto, zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej przez okres 5 lat przed sprzedażą. Oczywiście, zezwolenia nie stosuje się do także nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego.
Na marginesie warto dodać, że w Polsce dziedziczenie ustawowe występuje wtedy, gdy osoba zmarła nie zostawiła testamentu lub jest on nieważny, albo gdy określone do dziedziczenia osoby odrzucają spadek lub nie mogą go przyjąć.
Musisz wiedzieć, że jeżeli cudzoziemiec, który nabył wchodzącą w skład spadku nieruchomość na podstawie testamentu, nie uzyska zezwolenia na podstawie wniosku złożonego w ciągu dwóch lat od dnia otwarcia spadku, a więc śmierci spadkodawcy, prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nabywają osoby, które byłyby powołane do spadku z ustawy, nawet jeżeli wyłączone były od dziedziczenia na podstawie testamentu.
Także w przypadku przekształcenia spółki handlowej, nie wydaje się zezwolenia. W takiej sytuacji w ogóle nie stosuje się przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców na terytorium Polski.
Promesa
Cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może także ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia, czyli tzw. promesę.
Można ją uzyskać na podstawie złożonego wniosku, do którego dołącza się dokumenty, które potwierdzają prawo cudzoziemca do nabycia nieruchomości, a więc takie same, które są dołączane do wniosku o udzielenie zezwolenia na nabycie nieruchomości.
Zaznaczyć trzeba, że promesa jest ważna rok od dnia wydania, zaś w tym okresie nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.
Co powinien zawierać wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców?
Elementy, jakie powinien zawierać wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca określa rozporządzenie Ministra spraw wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz.U. poz. 729).
Wniosek
Wzór wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca można pobrać ze strony biznes.gov.pl. Jego formularz zawiera dane dotyczące:
1) oznaczenia wnioskodawcy:
- a) w przypadku osoby fizycznej – imię, nazwisko, obywatelstwo oraz adres zamieszkania,
- b) w przypadku osoby prawnej i spółki nieposiadającej osobowości prawnej – nazwę, adres siedziby, przedmiot działalności, imiona i nazwiska członków zarządu, a także informacje dotyczące wspólników, udziałowców lub akcjonariuszy, z podaniem:
– w przypadku osoby fizycznej – imienia i nazwiska, obywatelstwa oraz adresu zamieszkania,
– w przypadku osoby prawnej i spółki nieposiadającej osobowości prawnej – nazwy, adresu siedziby,
oraz ilości głosów posiadanych na zgromadzeniu wspólników lub walnym zgromadzeniu przez poszczególnych udziałowców lub akcjonariuszy, wyrażonej w procentach,
2) oznaczenia nabywanej nieruchomości:
- a) w przypadku nieruchomości gruntowej – nabywany tytuł prawny do nieruchomości, ulicę, miejscowość, gminę i województwo, numer działki ewidencyjnej, powierzchnię w hektarach, numer księgi wieczystej oraz cechy zabudowy,
- b) w przypadku nieruchomości budynkowej – numer porządkowy budynku, powierzchnię użytkową budynku w metrach kwadratowych, ulicę, miejscowość, gminę i województwo,
- c) w przypadku lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności – numer porządkowy budynku i lokalu, ulicę, miejscowość, gminę i województwo, powierzchnię użytkową lokalu w metrach kwadratowych oraz udział w nieruchomości wspólnej, na której usytuowany jest lokal;
3) oznaczenia zbywcy:
- a) w przypadku osoby fizycznej – imię, nazwisko, adres zamieszkania,
- b) w przypadku osoby prawnej – nazwę, adres siedziby;
4) określenia rodzaju zdarzenia prawnego, na podstawie którego dojdzie do nabycia nieruchomości,
5) celu nabycia nieruchomości, a w przypadku gdy nabycie nieruchomości ma nastąpić na potrzeby wykonywanej działalności gospodarczej lub rolniczej – także planowanego sposobu wykorzystywania nieruchomości, w tym rodzaju planowanych na niej inwestycji,
6) źródła pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości.
Załączniki do wniosku
Do wniosku należy załączyć cały szereg dokumentów, w tym:
1) określające jego status prawny:
- a) w przypadku osoby fizycznej – odpis lub kopię dokumentu ze zdjęciem potwierdzającego tożsamość, ze wskazaniem obywatelstwa, daty i miejsca urodzenia, a w przypadku gdy nabycie nieruchomości ma nastąpić na potrzeby wykonywanej działalności gospodarczej – także wyciąg z odpowiedniego rejestru lub ewidencji,
- b) w przypadku osoby prawnej i spółki nieposiadającej osobowości prawnej – odpis lub wyciąg z odpowiedniego rejestru wystawiony nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem złożenia wniosku;
2) określające nieruchomość, wystawione nie wcześniej niż 6 miesięcy przed dniem złożenia wniosku:
- a) odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów,
- b) wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej,
- c) w przypadku gdy aktualne oznaczenie nieruchomości nie zostało ujawnione w księdze wieczystej – urzędowe dokumenty stanowiące podstawę dokonania zmian oznaczenia nieruchomości,
- d) wypis z aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli została wydana, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – dokument wystawiony przez właściwy organ, poświadczający brak planu,
3) oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca, a w przypadku nabywania nieruchomości w wyniku procesu łączenia (podziału) spółek – uzgodniony plan połączenia (podziału) wraz z załącznikami – projektami uchwał o połączeniu (podziale) i projektem umowy lub statutu spółki przejmującej, wydzielonej lub nowo zawiązanej.
Zaznaczyć trzeba, iż odpis księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości powinien być wydany przez Sąd lub przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych. Może być on wydrukowany samodzielnie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, po uprzednim złożeniu do CIKW wniosku o umożliwienie wydruku i posiadający cechy umożliwiające ich weryfikację z danymi zawartymi w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych.
Do wniosku należy także dołączyć też inne informacje o wniosku i załącznikach, a mianowicie:
- w przypadku wystąpienia o uzyskanie zezwolenia na nabycie lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności, na przykład prawo własności do lokalu położonego w budynku z wieloma lokalami, a lokal nie ma urządzonej księgi wieczystej, należy dostarczyć odpis księgi wieczystej i wypis z rejestru gruntów nieruchomości z budynkiem, w którym jest twój lokal,
- w przypadku wystąpienia o uzyskanie zezwolenia dla nieruchomości, która ma więcej niż 15 działek gruntu, należy złożyć oświadczenie zbywcy o chęci przekazania wnioskodawcy nieruchomości wraz z ich wykazem (DOC). Jeśli nabycie dotyczy nieruchomości w wyniku połączenia lub podziału spółek, konieczne jest dołączenie uzgodnionego plan połączenia (lub podziału), a także projektów uchwał o połączeniu (podziale) i projekt umowy lub statutu spółki przejmującej, wydzielonej lub nowo zawiązanej.
Jeśli wnioskodawca jest członkiem zarządu kontrolowanej spółki kapitałowej lub spółki osobowej, która ma siedzibę w Polsce, niezbędne jest dołączenie następujących dokumentów wystawionych nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem złożenia wniosku:
- odpisu lub wyciągu z rejestru KRS jako przedsiębiorcy, który jest członkiem zarządu zaświadczenie z urzędu skarbowego o niezaleganiu z należnościami na rzecz budżetu,
- zaświadczenie z oddziału ZUS o niezaleganiu ze składkami na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych.
Jeśli wnioskodawca chce wykonywać w Polsce działalność gospodarczą lub rolniczą zgodnie z polskim prawem, powinien do wniosku dołączyć dokumenty, które to potwierdzają w postaci na przykład odpisów koncesji czy odpowiednich zezwoleń.
Jeśli wnioskodawca jest cudzoziemcem, z wyjątkiem osoby fizycznej bez obywatelstwa polskiego musi on udowodnić, że stać go na zakup nieruchomości i finansowanie działalności. Dokumenty w tym przedmiocie powinny być wystawione nie wcześniej niż 3 miesiące przed dniem złożenia wniosku i obejmować:
- zaświadczenie z banku, gdzie cudzoziemiec ma swój rachunek bieżący lub w przypadku osoby prawnej – spółki kapitałowej – jej udziałowcy czy akcjonariusze, które określa zgromadzone na nim środki finansowe oraz zdolność kredytową i płatniczą,
- zaświadczenie z urzędu skarbowego o niezaleganiu z wpłatami należności budżetowych,
- zaświadczenie z ZUS o niezaleganiu ze składkami na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych.
W przypadku gdy cudzoziemiec będący osobą fizyczną ubiega się o zezwolenie na nabycie nieruchomości w celu zaspokojenia potrzeb życiowych, czyli w każdym celu innym niż na potrzeby związane z ewentualnie wykonywaną osobistą działalnością gospodarczą lub rolniczą, powinien wskazać czy jest już właścicielem lub użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości położonych w Polsce oraz podać dane dotyczące tych nieruchomości i określić podstawę ich nabycia.
Musisz pamiętać, że wszystkie dokumenty załącza się do wniosku w oryginale lub jako kopie poświadczone za zgodność z oryginałem przez notariusza albo przez występującego w sprawie pełnomocnika strony będącego adwokatem, radcą prawnym, rzecznikiem patentowym lub doradcą podatkowym.
Dokumenty w języku obcym muszą zostać przetłumaczone na język polski oraz poświadczone przez tłumacza przysięgłego.
Z kolei zagraniczne dokumenty urzędowe powinny być zalegalizowane albo poświadczone apostille, a więc że dany dokument pochodzi z właściwego urzędu. Jest to swoiste świadectwo autentyczności dokumentu.
Wniosek wraz z dodatkową dokumentacją należy złożyć w siedzibie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji w Warszawie.
Procedura ustalenia czy nieruchomość ma charakter gruntu rolnego
O tym, czy dana nieruchomość ma charakter gruntu rolnego organ może rozstrzygnąć tylko w drodze postępowania administracyjnego wszczętego z wniosku o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości i w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy.
W postępowaniu administracyjnym o wydanie cudzoziemcowi zezwolenia na nabycie nieruchomości Minister właściwy do spraw wewnętrznych ustala charakter rolny nieruchomości na podstawie dokumentów przedkładanych wraz z wnioskiem o wydanie zezwolenia, a więc:
- zaświadczenia z właściwego urzędu gminy o przeznaczeniu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego,
- wypisu z ewidencji gruntów i budynków,
- decyzji o warunkach zabudowy,
- decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
wydanych stosownie do zapisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 503),
- decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej wydanej stosownie do zapisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz klasyfikacji ujawnionej w ewidencji gruntów i budynków (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1326 z późn. zm.).
Procedura wydawania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców
Po złożeniu wniosku, Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji dokonuje jego formalnego sprawdzenia. Następnie Minister występuje o wydanie opinii do Ministra Obrony Narodowej oraz Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego, a jeśli wniosek dotyczy nieruchomości rolnej – również do Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi.
Jeżeli wniosek zawiera braki formalne, na przykład zawiera błąd, bądź też nie są do niego dołączone wymagane załączniki, wówczas Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji wzywa do ich usunięcia w terminie minimum siedmiu dni. Nie zastosowanie się do wezwania spowoduje pozostawienie wniosku bez rozpoznania.
Minister przed wydaniem decyzji w sprawie zezwolenia może:
- dokonać, także przy pomocy właściwych organów administracji rządowej, sprawdzenia, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także czy będzie ono zgodne z interesem państwa.
- zażądać przedstawienia dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku oraz do dokonania sprawdzenia wskazanego powyżej.
Może on także zwracać się do innych organów administracji publicznej, organizacji zawodowych i instytucji państwowych o wyrażenie opinii oraz przekazanie dokumentów i informacji, w szczególności zawartych w ewidencji gruntów i budynków.
Wobec złożonego wniosku może wnieść sprzeciw Minister Obrony Narodowej, Agencja Bezpieczeństwa Wewnętrznego a w przypadku, gdy dotyczy on nieruchomości rolnych – Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Jeśli nie nastąpi to w ciągu czternastu dni, wówczas Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji jest uprawniony do nadania wnioskowi dalszego biegu. Dodać trzeba, że termin na zajęcie stanowiska przez Agencję Bezpieczeństwa Wewnętrznego wynosi trzydzieści dni.
Trzeba jednak pamiętać, że jeśli wymaga tego sytuacja, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji, na wniosek Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi, może wydłużyć termin zgłoszenia sprzeciwu. Nie może to jednak przekroczyć dwóch miesięcy od dnia doręczenia wystąpienia.
Do dwumiesięcznego terminu określonego powyżej nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa dla dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz opóźnień spowodowanych z winy strony, na przykład konieczność wyjaśnienia rozbieżności pomiędzy treścią wniosku a załączonymi dokumentami, dostarczenia dodatkowych dokumentów etc., albo z przyczyn niezależnych od organu.
Jeśli wskazani powyżej Ministrowie zgłoszą swój sprzeciw w formie postanowienia, wówczas Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji odmawia udzielenia zezwolenia.
Dodać trzeba, że Minister wydający decyzję lub postanowienie może odstąpić od uzasadnienia faktycznego, jeżeli wymaga tego obronność lub bezpieczeństwo państwa.
Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji może w zezwoleniu określić dla cudzoziemca zamierzającego nabyć nieruchomość specjalne warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość jej nabycia.
Zezwolenie
Zezwolenie na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości powinno określać w szczególności:
- osobę nabywcy i zbywcy,
- przedmiot nabycia,
- specjalne warunki, jeżeli zostały one określone w wydanym zezwoleniu.
Podkreślenia wymaga fakt, iż zezwolenie ważne jest przez okres dwóch lat.
Jakie są skutki prawne dokonania przez cudzoziemca nieruchomości wbrew obowiązującym przepisom?
Podkreślić trzeba, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez wymaganego prawem zezwolenia jest bezwzględnie nieważne z mocy samego prawa, a więc nie wywołuje żadnych skutków prawnych. Oznacza to, że transakcja nabycia nieruchomości nie dochodzi do skutku, pomimo jej formalnego zawarcia.
Zaznaczyć jednak trzeba, że w razie nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka Sąd także na żądanie, właściwego ze względu na miejsce jej położenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, starosty, marszałka województwa lub wojewody albo też na żądanie Ministra właściwego do spraw wewnętrznych.
Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio do nabycia lub objęcia udziałów lub akcji w spółce handlowej wbrew obowiązującym przepisom, z tym że w/w żądanie, zgłosić może także każdy udziałowiec lub akcjonariusz spółki.
Bez przedstawienia zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, a w przypadku ustanowienia w zezwoleniu specjalnych warunków – także dowodu z dokumentu urzędowego o ich spełnieniu, nie można dokonywać czynności prawnych oraz wpisów prawa własności i prawa użytkowania wieczystego.
Dodać należy, iż Minister właściwy do spraw wewnętrznych prowadzi rejestr nieruchomości, udziałów i akcji, nabytych lub objętych przez cudzoziemców bez zezwolenia oraz rejestr nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców na podstawie wymaganych zezwoleń.
Kiedy może nastąpić odmowa wydania zezwolenia?
Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji może odmówić udzielenia zezwolenia, jeśli:
- cudzoziemiec nie spełnia warunków wynikających z obowiązujących przepisów prawa, na przykład ma miejsce brak więzi z Polską,
- wniosek nie uzyska pozytywnej opinii ministerstw: Obrony Narodowej lub Rolnictwa i Rozwoju Wsi.
Minister może też umorzyć postępowanie w sprawie wydania zezwolenia, jeśli:
- wystąpi o to sam wnioskodawca,
- właściciel lub wieczysty użytkownik nieruchomości oświadczy, że nie zamierza dokonać przeniesienia nieruchomości na wnioskodawcę.
Jakie są koszty postępowania o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca?
Koszty postępowania o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca stanowią konieczne do uiszczenia opłaty skarbowe.
Zgodnie z ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (j.t. Dz. U. z 2021 r., poz. 1923 z późn. zm.) są to:
- z tytułu zezwolenia na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, udziałów, akcji – 1.570 zł,
- z tytułu promesy – 98 zł,
- z tytułu innej decyzji, do której mają zastosowanie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego – 10 zł,
- z tytułu udzielonego pełnomocnictwa – 17 zł,
- z tytułu wydania zaświadczenia – 17 zł.
Zaznaczyć trzeba, że wraz z wnioskiem o wydanie zezwolenia należy przedłożyć oryginał dowodu wpłaty odpowiedniej opłaty skarbowej. W przypadku nie uiszczenia opłaty skarbowej w wyznaczonym terminie wniosek podlega zwrotowi
Musisz wiedzieć, iż obowiązek zapłaty opłaty skarbowej powstaje z chwilą złożenia wniosku o wydanie zezwolenia, o wydanie zaświadczenia, złożenia pełnomocnictwa do sprawy lub dokonania innych czynności, które jej podlegają.
Niezapłacona opłata skarbowa od dnia wniesienia wniosku stanowi zaległość podatkową, od której naliczane są odsetki, o czym organ prowadzący postępowanie poinformuje organ podatkowy.
Z drugiej strony, w każdym przypadku, w którym postępowanie administracyjne nie jest zakończone udzieleniem zezwolenia, a więc gdy w sprawie została wydana decyzja o odmowie udzielenia zezwolenia, o umorzeniu postępowania czy też w przypadku, gdy wniosek został pozostawiony bez rozpoznania – można ubiegać się o zwrot wniesionej opłaty skarbowej. Konieczne jest złożenie w tym celu odpowiedniego wniosku, do którego należy załączyć kserokopię pisma Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji kończącego postępowanie i kserokopię potwierdzenia wniesienia opłaty skarbowej.
Powyższe dotyczy również wniesionej opłaty skarbowej w kwocie 98 zł, gdy promesa zezwolenia nie została wydana.