Umowa rezerwacyjna nie została wymieniona expressis verbis w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Nie jest to umowa nazwana.
Strony umowy rezerwacyjnej zobowiązane są jedynie do tego, co wynika z jej treści.
W związku z powyższym należy dopilnować, aby w umowie rezerwacyjnej zostały zawarte nie tylko obowiązki klienta, ale także dewelopera.
Umowa rezerwacyjna zawierana jest w celu zabezpieczenia prawa klienta do nabycia w przyszłości określonej nieruchomości w określonym czasie.
Przedmiotowa umowa powinna zobowiązywać obie strony – klienta i dewelopera – do zawarcia w określonym terminie umowy przedwstępnej nabycia nieruchomości. W umowie tej powinno być ponadto zastrzeżone, iż klient nabędzie w przyszłości własność oznaczonej nieruchomości po niezmiennej cenie. Ponadto umowa rezerwacyjna powinna określać okres, na jaki została zawarta, warunki jej wypowiedzenia, a także zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej.
Klient powinien dopilnować, aby w umowie rezerwacyjnej zostało zastrzeżone na jego rzecz prawo nabycia własności oznaczonej nieruchomości za niezmienną cenę.
Umowa rezerwacyjna powinna być zawarta w formie pisemnej.
Dla własnego bezpieczeństwa klient nie powinien podpisywać z deweloperem umowy rezerwacyjnej przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na budowę. W sytuacji bowiem, gdy deweloper takiego pozwolenia nie posiada to może się okazać, iż będzie go uzyskiwał przez długi okres, a nawet, że w cale go nie otrzyma.
Ponadto klient powinien zadbać o to, aby treść umowy rezerwacyjnej nie stanowiła jedynie jednostronnego oświadczenia jego woli w postaci deklaracji zakupu w przyszłości oznaczonej nieruchomości.
Umowa rezerwacyjna powinna stanowić obustronne oświadczenie, a nie jednostronne zobowiązanie klienta.
Umowa rezerwacyjna zawierana jest pomiędzy deweloperem a klientem. W jej treści powinno znaleźć się zobowiązanie obu stron umowy do zawarcia w określonym terminie umowy sprzedaży lokalu. Ponadto powinna ona także wskazywać cenę, jaką obowiązany będzie zapłacić klient za dany lokal.
W umowie rezerwacyjnej deweloper powinien zobowiązać się do wybudowania lokalu, który stanowi przedmiot tej umowy. Lokal ten należy w sposób szczegółowy określić w przedmiotowej umowie.
W umowie rezerwacyjnej powinno się także przewidzieć możliwość jej wypowiedzenia lub odstąpienia od niej przez strony. Możliwość taka może być bezwarunkowa lub ograniczać się jedynie do ściśle wskazanych warunków. Prawo to powinno być zastrzeżone dla obu stron umowy. Niedopuszczalna jest umowa rezerwacyjna, w której jedynie na rzecz dewelopera zastrzeżone zostało prawo do odstąpienia od niej w każdej sytuacji, nawet wówczas, gdy ponosi on za tą sytuację winę.
W umowie rezerwacyjnej deweloper ma prawo żądać uiszczenia przez kupującego opłaty rezerwacyjnej.
W przypadku, gdy w umowie rezerwacyjnej nałożono na kupującego obowiązek zapłaty deweloperowi opłaty rezerwacyjnej w umowie tej powinno się także określić, w jakich sytuacjach opłata ta zostanie zwrócona, a w jakich nie, a także, czy zwrot tej opłaty ma nastąpić wraz z odsetkami.
Należy wyraźnie podkreślić, iż zawarcie umowy rezerwacyjnej nie daje wystarczającej podstawy do sądowego zmuszenia dewelopera do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Możliwość taka występuje jedynie w przypadku zawarcia w odpowiedniej formie umowy przedwstępnej. Jednakże w przypadku, gdy deweloper nie wywiąże się z umowy rezerwacyjnej klient może dochodzić odszkodowania przed właściwym sądem powszechnym.