Umowa przedwstępna uregulowana jest w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Umowa przedwstępna to umowa, w której jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, którą przepisy prawa określają jako umowę przyrzeczoną (art. 389 k.c.).
Należy podkreślić, iż konsekwencją zawarcia umowy przedwstępnej jest nie tylko zobowiązanie stron do zawarcia umowy przyrzeczonej, ale także zobowiązanie do podjęcia działań niezbędnych do spełnienia świadczenia głównego.
Przesłanki umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna może być zarówno jednostronnie, jak i dwustronnie zobowiązująca. Charakter ten zależy od tego, czy tylko jedna ze stron, czy obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do zawarcia kolejnej umowy przedwstępnej (art. 389 k.c.) (Wyrok SN z dnia 28.10.2010 r., II CSK 219/10).
O tym, czy strony zawarły umowę definitywną, czy umowę przedwstępną decyduje treść złożonych przez nie zgodnych oświadczeń woli.
Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 k.c.).
Warunek ten jest istotny w przypadku, gdy w razie sporu sąd będzie ustalał treść umowy definitywnej. Ponadto umowa przedwstępna powinna czynić zadość przesłankom ogólnym każdej czynności prawnej.
Należy zwrócić uwagę na fakt, iż umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie.
Zastrzeżone w umowie przedwstępnej świadczenie strony na poczet umowy przyrzeczonej nie czyni drugiej strony uprawnioną do żądania spełnienia tego świadczenia (Wyrok SN z dnia 22.12.2000 r., II CKN 353/00).
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Zgodnie z art. 389 § 2 k.c. jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.
W przypadku, gdy w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (art. 389 § 2 k.c.).
Skutki niezawarcia umowy przedwstępnej
W przypadku, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia może to prowadzić do dwojakiego rodzaju skutków:
- powstania obowiązku naprawienia szkody;
- powstania obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.
Zgodnie z art. 390 § 1 k.c. jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą jednak w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Strony mogą między innymi w umowie przedwstępnej zastrzec karę umowną na wypadek niezawarcia umowy przyrzeczonej, a także strony mogą określić za jakie następstwa nie zawarcia umowy przyrzeczonej strona zobowiązana do jej zawarcia będzie ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą.
Odpowiedzialność odszkodowawcza, której jedna strona umowy przedwstępnej dochodzi od drugiej strony z powodu niezawarcia umowy przyrzeczonej, ogranicza się w zasadzie jedynie – zarówno w przypadku umowy przedwstępnej o skutku „silniejszym”, jak i „słabszym” – do naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, tj. do pokrycia „ujemnego interesu umowy”, czyli tego, co miałaby, gdyby nie zawarła umowy przedwstępnej (art. 390 § 1 k.c.), a więc w szczególności do pokrycia kosztów zawarcia umowy przedwstępnej i kosztów przygotowania zawarcia umowy przyrzeczonej (Wyrok SN z dnia 15 października 2009 r., I CSK 84/09).
Jednakże, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.). W związku z powyższym uprawnionemu przysługuje prawo żądania od strony zobowiązanej do zawarcia umowy przyrzeczonej, aby złożyła ona oświadczenie woli o określonej treści, które jest niezbędnym warunkiem dojścia do skutku umowy przyrzeczonej. W przypadku jednak, gdy strona zobowiązana nie złoży takiego oświadczenia woli to zostanie ono zastąpione prawomocnym orzeczeniem sądu stwierdzającym obowiązek jego złożenia (art. 64 k.c.).
Stronie uprawnionej przysługuje prawo do skorzystania z jednego roszczenia w przypadku, gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia.
Przedawnienie roszczeń z umowy przedwstępnej
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W przypadku, gdy sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne (art. 390 § 3 k.c.).
Jak stanowi art. 390 § 3 zd. 1 k.c., „roszczenia” z umowy przedwstępnej, a zatem także roszczenie odszkodowawcze przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, natomiast termin przedawnienia wskazany w zdaniu drugim tego przepisu ma zastosowanie tylko w sytuacji, gdy wierzyciel z roszczeniem o odszkodowanie wystąpił dopiero po uprawomocnieniu się wyroku oddalającego powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej. Przepis ten nie może więc mieć zastosowania w sytuacji, gdy powód wystąpił z roszczeniem o naprawienie szkody w toku postępowania, którego przedmiotem było roszczenie o wykonanie umowy przedwstępnej (zawarcie umowy przyrzeczonej) (Wyrok SN z dnia 3 lutego 2010 r., II CSK 559/09).
Wniesienie pozwu o wykonanie umowy przedwstępnej nie przerywa biegu przedawnienia roszczenia odszkodowawczego (art. 390 § 1 i 2 k.c.) (Wyrok SN z dnia 3 lutego 2010 r., II CSK 459/09).