Umowa o dożywocie uregulowana jest w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Umowa o dożywocie to umowa na mocy, której właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, a nabywca w zamian za przeniesienie tej własności zobowiązuje się zapewnić zbywcy lub osobie mu bliskiej dożywotnie utrzymanie (art. 908 § 1 i 3 k.c.).
Umowa o dożywocie pełni przede wszystkim funkcję alimentacyjną. Jest to umowa o charakterze wzajemnym.
Umowa o dożywocie musi być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.).
Zbywcą może być wyłącznie osoba fizyczna. Wynika to z faktu, iż jedynie w stosunku do niej przedmiotowe są postanowienia o dożywotnim utrzymaniu, a także o bliskości. Natomiast drugą stroną umowy o dożywocie może być każdy podmiot, a jej przedmiotem każda nieruchomość.
Jeżeli umowa nie zawiera szczegółowego określenia co wchodzi w skład dożywotniego utrzymania to stosuje się art. 908 § 1 k.c. Zgodnie z nim dożywotnie utrzymanie polega na przyjęciu zbywcy jako domownika, dostarczaniu mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnieniu mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowaniu w chorobie oraz sprawieniu mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. W umowie o dożywocie nabywca nieruchomości może zobowiązać się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku. Użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą wówczas do treści prawa dożywocia (art. 908 § 2 k.c.).
Uprawnienia dożywotnika lub każdego z dożywotników są uprawnieniami ściśle osobistymi, określone więc tymi uprawnieniami roszczenia przysługują tylko dożywotnikowi. Prawa dożywotnika są niezbywalne (art. 912 k.c.) i wygasają wraz z jego śmiercią. Nie zachodzi wypadek współuczestnictwa koniecznego (w wypadku gdy prawo dożywocia zostało ustanowione na rzecz kilku osób) zarówno między samymi dożywotnikami, jak i między nimi a spadkobiercami nieżyjącego dożywotnika (Postanowienie SN z dnia 21.03.1968 r., II CZ 67/68).
Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. W przypadku zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna (art. 910 k.c.).
Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu.
Prawo dożywocia jest niezbywalne (art. 912 k.c.).
Zakaz zbywania z art. 912 k.c. dotyczy zarówno prawa dożywocia w całości, jak i poszczególnych roszczeń wynikających z tego prawa wymagalnych w przyszłości, a nawet roszczeń dotyczących świadczeń zaległych, które ze względu na swój charakter są ściśle związane z dożywotnikiem (Wyrok SN z dnia 10.05.1968 r., I CR 160/68).
Ustawodawca dopuścił możliwość zmiany treści umowy o dożywocie w sytuacji, gdy:
z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności – wówczas sąd na żądanie jednej ze stron zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień (art. 913 § 1 k.c.);
zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość – wówczas dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa (art. 914 k.c.).
Umowa o dożywocie może być także rozwiązana zarówno na żądanie zobowiązanego, jak i dożywotnika będącego zbywcą nieruchomości. kodeks cywilny ograniczył jednak tą możliwość tylko do wyjątkowych wypadków.
Cechą wspólną wszystkich zaszłości, jakie kwalifikują wypadek z art. 913 § 2 k.c., jako „wyjątkowy”, jest krzywdzenie dożywotnika, agresja i zła wola po stronie jego kontrahenta, a nie samo negatywne nastawienie dożywotnika do kontrahenta (Wyrok SN z dnia 9.04.1997 r., III CKN 50/97).
Przepisy o zmianie umowy dożywocia na rentę oraz o rozwiązaniu tej umowy stosuje się odpowiednio do umów, przez które nabywca nieruchomości zobowiązał się, w celu zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania, do obciążenia nieruchomości użytkowaniem z ograniczeniem jego wykonywania do części nieruchomości. Umowy takie nie są jednak umowami dożywocia w rozumieniu art. 908 k.c.
Na podstawie art. 916 § 1 k.c. osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy.
Uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty zawarcia tej umowy (art. 916 § 2 k.c.).