Umowę dzierżawy gruntu reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Przez tą umowę wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 639 § 1 k.c.). Zgodnie z powyższym umowa dzierżawy zawierana jest między wydzierżawiającym a dzierżawcą. Wydzierżawiającym może być osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, która jest właścicielem lub posiadaczem gruntu. Należy zaznaczyć, iż może to być zarówno posiadacz samoistny, jak i zależny. Natomiast dzierżawcą może być dowolny podmiot (osoba fizyczna, osoba prawna, jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej).
Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów regulujących w sposób szczególny ten stosunek prawny (art. 694 k.c.).
Forma umowy dzierżawy gruntu
Wymagana forma umowy dzierżawy gruntu zależy od okresu, na jaki umowa ta zostaje zawarta. W przypadku, gdy umowa dzierżawy zawarta jest na okres krótszy niż rok umowa ta może być zawarta w formie dowolnie tzn. zarówno ustnie, jak i na piśmie. Natomiast w sytuacji, gdy grunt wydzierżawia się na okres dłuższy niż rok powinno zachować się formę pisemną. Wynika to z faktu, iż umowę dzierżawy zawartą na okres dłuższy niż rok bez zachowania formy pisemnej poczytuje się za zawartą na czas nie oznaczony (art. 660 k.c.).
Elementy umowy dzierżawy gruntu
W umowie dzierżawy gruntu powinno zawrzeć się następujące elementy:
- dane wydzierżawiającego;
- dane dzierżawcy;
- oznaczenie wydzierżawianego gruntu;
- czas, na jaki umowa jest zawierana;
- wysokość czynszu dzierżawnego;
- termin i sposób uiszczania czynszu dzierżawnego;
- wskazanie, którą stronę umowy obciąża obowiązek płacenia podatków oraz innych kosztów związanych z wydzierżawianym gruntem.
Czas, na który można zawrzeć umowę dzierżawy gruntu
Umowa dzierżawy gruntu może być zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nie oznaczony. Należy jednakże pamiętać, iż dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nie oznaczony (art. 695 § 1 k.c.).
Sposób określenia czynszu w umowie dzierżawy gruntu
Czynsz dzierżawny może być zastrzeżony w:
- pieniądzach;
- świadczeniach innego rodzaju;
- ułamkowej części pożytków.
Podstawowe obowiązki wydzierżawiającego oraz dzierżawcy gruntu
Głównym obowiązkiem wydzierżawiającego jest wydanie dzierżawcy gruntu oraz pozostawienie go w jego dyspozycji na czas wskazany w umowie dzierżawy bez prawa ingerowania w prowadzoną przez dzierżawcę działalność.
Natomiast podstawowym obowiązkiem dzierżawcy jest płacenie czynszu dzierżawnego w wysokości, terminie i w sposób wskazany w umowie dzierżawy. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu. Ponadto dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Dzierżawca obowiązany jest także do dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym. Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. Natomiast po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy.
Obniżenie czynszu dzierżawnego
Dzierżawcy przysługuje prawo do żądania obniżenia czynszu dzierżawnego w następujących przypadkach:
- gdy wskutek okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu;
- gdy wydzierżawiany grunt ma wady, które zmniejszają jego przydatność do umówionego użytku.
Wypowiedzenie umowy dzierżawy gruntu
W przypadku, gdy umowa dzierżawy została zawarta na czas nie oznaczony może być wypowiedziana z zachowaniem terminów wskazanych w umowie, a w przypadku braku określenia terminów w umowie na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.
Natomiast w sytuacji, gdy umowa dzierżawy gruntu została zawarta na czas oznaczony i z datą pewną może być rozwiązana zgodnie z warunkami wskazanymi w umowie. Natomiast, gdy takich warunków nie zastrzeżono to umowa dzierżawy nie podlega wypowiedzeniu i rozwiązaniu. Jej wygaśnięcie następuje z upływem terminu, na który została zawarta.
Należy jednakże podkreślić, iż zarówno umowę dzierżawy gruntu zawartą na czas oznaczony, jak i nie oznaczony wydzierżawiający może wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia w następujących sytuacjach:
- jeżeli dzierżawca pomimo udzielenia mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu dzierżawnego pozostaje w zwłoce z jego zapłatą co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące;
- jeżeli dzierżawca pomimo upomnienia wydzierżawiającego używa gruntu w sposób sprzeczny z umową dzierżawy lub z jego przeznaczeniem;
- gdy dzierżawca bez zgody wydzierżawiającego odda wydzierżawiany grunt osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub w poddzierżawę.