W oparciu o ustawę z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) można wyróżnić dwa sposoby przepisania mieszkania:
- zawarcie umowy darowizny;
- sporządzenie testamentu z zapisem windykacyjnym.
Darowizna
Na podstawie umowy darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. W przedmiotowym przypadku świadczeniem tym będzie przeniesienie własności nieruchomości.
Należy wyraźnie podkreślić, iż darowizna nie stanowi jednostronnego oświadczenia woli. Jest ona dokonywana w formie umowy, w której występują dwie strony: darczyńca i obdarowany.
Oświadczenie woli darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego (art. 890 § 1 k.c.). Natomiast oświadczenie woli obdarowanego może przybrać dowolną formę.
Istotnym jest fakt, iż oświadczenie woli obdarowanego może ograniczać się do milczącego przyjęcia darowizny (art. 60 k.c.).
Do przepisania mieszkania w drodze darowizny nie będzie miał zastosowania przepis art. 890 k.c. zgodnie, z którym umowa darowizny zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego dla oświadczenia darczyńcy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Ze względu na przedmiot umowy darowizny – prawo własności mieszkania umowa darowizny zawsze będzie musiała być zawarta w formie aktu notarialnego.
Koszt przepisania mieszkania związany będzie z zawarciem umowy darowizny w formie aktu notarialnego. Maksymalne stawki taksy notarialnej określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. (Dz. U. Nr 148, poz. 1564). W przypadku umowy darowizny maksymalna stawka taksy notarialnej zależy od wartości czynności notarialnej, a więc w omawianym przypadku od wartości mieszkania. Maksymalna stawka wynosi od wartości:
- do 3000 zł – 100 zł;
- powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,5% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł – 5 710 zł + 0,25 % od nadwyżki ponad 1 000 000 zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego do celów emerytalnych w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, stosowanego poczynając od drugiego kwartału każdego roku przez okres jednego roku.
Testament z zapisem windykacyjnym
Zapis windykacyjny polega na zamieszczeniu w testamencie oświadczenia spadkodawcy, iż przekazuje on określonej osobie np. prawo własności mieszkania. Osoba ta nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku.
Testament zawierający zapis windykacyjny musi być sporządzony w formie aktu notarialnego (art. 9811 § 1 k.c.).
Należy podkreślić, iż w przypadku zapisu windykacyjnego osoba oznaczona w testamencie nabywa przedmiot tego zapisu automatycznie z chwilą otwarcia spadku.
Zapis windykacyjny jest bezskuteczny, jeżeli w chwili otwarcia spadku przedmiot zapisu nie należy do spadkodawcy albo spadkodawca był zobowiązany do jego zbycia.
Zastrzeżenie warunku lub terminu uczynione przy ustanawianiu zapisu windykacyjnego uważa się za nieistniejące. Jeżeli jednak z treści testamentu lub z okoliczności wynika, że bez takiego zastrzeżenia zapis nie zostałby uczyniony, zapis windykacyjny jest nieważny. Powyższego nie stosuje się, jeżeli ziszczenie się lub nieziszczenie się warunku albo nadejście terminu nastąpiło przed otwarciem spadku. zapis windykacyjny nieważny ze względu na zastrzeżenie warunku lub terminu wywołuje skutki zapisu zwykłego uczynionego pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, chyba że co innego wynika z treści testamentu lub z okoliczności.