Zgodnie z ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Poprawniej należałoby stwierdzić, iż celem prowadzenia ksiąg wieczystych jest ujawnienie stanu prawnego nieruchomości.
Prawa podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej
W księdze wieczystej podlega ujawnieniu przede wszystkim prawo własności. Ponadto ujawnia się także prawo użytkowania wieczystego. Należy podkreślić, iż księga wieczysta co do zasady nie mogła by być założona dla oznaczonej nieruchomości bez wpisu prawa własności.
W księdze wieczystej wpisuje się także ograniczone prawa rzeczowe takie, jak: użytkowanie, hipoteka, służebności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Ponadto zgodnie z art. 16 ust. 1 KWU w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia. Chodzi tutaj o prawa względne, a nie o prawa osobiste, które stanowią korelat dóbr osobistych w rozumieniu art. 24 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece w księgach wieczystych mogą być w szczególności ujawnione:
- prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia;
- roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego; dotyczy to także roszczeń przyszłych ;
- roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników;
- roszczenie współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności;
- wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką oraz informacje, że zostały one wpisane do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, o którym mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz. U. Nr 140, poz. 940, z 1998 r. Nr 107, poz. 669, z 2000 r. Nr 6, poz. 70 i Nr 60, poz. 702 oraz z 2001 r. Nr 15, poz. 148 i Nr 39, poz. 459);
- prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, o którym mowa w ustawie z dnia 13 lipca 2000 r. o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 74, poz. 855).
Należy podkreślić, iż powyższe wyliczenie nie ma charakteru wyczerpującego.
Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) w księdze wieczystej podlegają ujawnieniu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Wpis do księgi wieczystej dokonywany jest na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej starosty (art. 124 ust. 7 GospNierU).
Ponadto na podstawie ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. Nr 162, poz. 1568 z późn. zm.) wpisanie zabytku nieruchomego do rejestru ujawnia się w księdze wieczystej danej nieruchomości na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, na podstawie decyzji o wpisie do rejestru tego zabytku.
Ujawnieniu w księdze wieczystej podlega także zgodnie z ustawą z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1965 r., Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Ujawnienie to następuje na wniosek komornika sądowego złożony po zajęciu nieruchomości.
Ważne: Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 17 KWU).
Struktura księgi wieczystej
Struktura księgi wieczystej określana jest expressis verbis przez przepisy prawa.
Księga wieczysta składa się z czterech działów (art. 25 ust. 1 KWU).
Działy te są następujące:
- pierwszy dział obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;
- drugi dział obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;
- trzeci dział przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;
- czwarty dział przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek.
Natomiast księga wieczysta dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawiera również cztery działy, z których:
- pierwszy obejmuje oznaczenie lokalu lub domu jednorodzinnego oraz oznaczenie nieruchomości, z którą jest związany;
- drugi obejmuje wpisy dotyczące osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ;
- trzeci jest przeznaczony na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek;
- czwarty jest przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.
Księgi wieczyste prowadzone się według ustalonych wzorów, obejmujących poszczególne działy księgi wieczystej.