Prawo cywilne, Prawo cywilne dla firm

Co to są immisje?

20 paź

Immisje stanowią działanie właściciela nieruchomości na własnym gruncie, którego skutki odczuwalne są na gruncie sąsiednim. W doktrynie uznaje się, że w przypadku immisji za grunt sąsiedni uważa się nie tylko grunt bezpośrednio sąsiadujący z nieruchomością wyjściową, ale także wszystkie nieruchomości, które pozostają w zasięgu oddziaływania immisji.

Immisje nie stanowią instytucji jednolitej. Wyróżniamy przede wszystkim immisje bezpośrednie i pośrednie. Kryterium wyróżniającym jest tutaj sposób oddziaływania. Immisje bezpośrednie są zbliżone do fizycznej ingerencji na nieruchomości sąsiedniej. Polegają na celowym, bezpośrednim kierowaniu za pomocą urządzeń, określonych substancji na tą nieruchomość.

Immisjami bezpośrednimi jest kierowanie ścieków na nieruchomość sąsiednią.

Immisje bezpośrednie są zakazane w każdym wypadku. Wynika to z konstrukcji prawa własności, które jest prawem bezwzględnym przysługującym wyłącznie właścicielowi (art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Jeżeli jednak wskutek immisji bezpośrednich dojdzie do naruszenia prawa to przysługuje określone w art. 222 § 2 k.c. roszczenie negatoryjne.

Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.
Właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać na podstawie art. 222 § 2 k.c. w związku z art. 144 k.c. nie tylko zakazania immisji, które już zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z jego nieruchomości, ale także zaniechania przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje (Wyrok SN z dnia 3 czerwca 1983 r., III CRN 100/83).

Inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku uregulowanych w art. 144 k.c. immisji pośrednich. Stanowią one niecelowe, pośrednie oddziaływanie na sąsiednią nieruchomość. Mogą one polegać na przenikaniu pewnych substancji, sił, a także oddziaływać na sferę psychiczną właściciela sąsiedniej nieruchomości.

Immisjami pośrednimi są, np. przenikanie dymu, nadmierny hałas lub tworzenie poczucia zagrożenia przez przechowywanie na nieruchomości substancji wybuchowych.

Jak już wspomniano zakaz immisji pośrednich wynika z treści art. 144 k.c. zgodnie, z którym właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przepis ten obejmuje wszelkie rodzaje immisji pośrednich, a ich określenie należy do sądu. Jak można zauważyć zakazane są tylko immisje pośrednie przekraczające przeciętną miarę. Jej określenie wynika ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Pojęcie „przeciętna miara” w rozumieniu art. 144 k.c. zakłada obowiązek biernego znoszenia oddziaływania we wszelkiej postaci w określonym stopniu, jeżeli to oddziaływanie nie ma charakteru szykany. Elementem konkretnie współokreślającym „przeciętną miarę” jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości. Roli pszczół w środowisku przyrodniczym nie można pomijać przy ocenie „przeciętnej miary” zakłóceń korzystania przez sąsiadów ze swoich nieruchomości (wyrok SN z dnia 28 grudnia 1979 r., III CRN 249/79).
Ocena „przeciętnej miary” w rozumieniu art. 144 k.c. musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkiwania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu (Wyrok SN z dnia 22 listopada 1985 r., II CR 149/85).

Zatem ustawodawca daje przyzwolenie na immisje, które nie przekraczają przeciętnej miary zakłóceń. W przypadku immisji pośrednich tak, jak i przy immisjach bezpośrednich, środkiem ochrony jest zawarte w art. 222 § 2 k.c. roszczenie negatoryjne.

Ustawodawca przewidział jeden szczególny rodzaj zakłóceń w korzystaniu z nieruchomości sąsiednich. Według przepisu art. 147 k.c. właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. Jak już wspomniano inne przypadki immisji nie są wymienione w kodeksie cywilnym. W orzecznictwie za immisję pośrednią uznano na przykład uniemożliwienie odbioru sygnału telewizyjnego.

Uniemożliwianie lub utrudnianie właścicielowi nieruchomości odbioru programu telewizyjnego na skutek wzniesienia budynków na nieruchomości sąsiedniej stanowi działanie zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę w rozumieniu art. 144 k.c. W takim wypadku osobie narażonej na tego rodzaju zakłócenia przysługuje roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem (art. 222 § 2 k.c.). Stosownie do okoliczności przywrócenie do stanu poprzedniego może wyrażać się w nakazaniu osobie zakłócającej podłączenia na jej koszt urządzeń telewizyjnych do instalacji znajdującej się na nieruchomości sąsiedniej (Uchwała SN z dnia 21 marca 1984 r., III CZP 4/84).

Dopuszcza się także możliwość stosowania art. 144 k.c. w stosunkach między osobami, którym przysługuje inne niż własność prawo do nieruchomości (np. najem).

Najemcy lokalu mieszkalnego przysługuje przeciwko najemcy innego lokalu w tym samym budynku roszczenie o zaniechanie lub ograniczenie działań, związanych z używaniem lokalu, a wywołujących hałasy przekraczające miarę, jakiej zachowania wymaga spokojne używanie lokalu mieszkalnego (Uchwała SN z dnia 4 marca 1975 r., III CZP 89/74).

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *