Podział nieruchomości jest w głównej mierze regulowany przez dwa akty prawne:
- ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.);
- rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004 r., Nr 268, poz. 2663 z późn. zm.).
Podział nieruchomości polega na wydzieleniu z jednej nieruchomości dwóch lub więcej działek, które stanowią odrębne nieruchomości.
Należy podkreślić, iż przepisów o podziale nieruchomości zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.
Warunki dokonywania podziału nieruchomości różnią się w zależności od tego, czy nieruchomość mająca ulec podziałowi położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czy też nie.
Warunki podziału nieruchomości objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
W przypadku, gdy nieruchomość położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego można dokonać jej podziału, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami tego miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.
Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.
Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej.
Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Opinię tą wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.
Warunki podziału nieruchomości nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
W przypadku, gdy nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:
- nie jest on sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
- jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W przypadku, gdy wniosek o podział został złożony:
- po upływie 6 miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, lub
- po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu
– postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia planu miejscowego, jednak nie dłużej niż na okres 6 miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział.
Jeżeli nie został uchwalony plan miejscowy dla obszarów objętych, na mocy przepisów odrębnych, obowiązkiem sporządzenia takiego planu, postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu.
Cel podziału nieruchomości
Niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu:
- zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
- wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
- wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
- realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;
- realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
- wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;
- wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;
- wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego;
- wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;
- wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;
- wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.
Decyzja o podziale nieruchomości
Podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział (art. 96 ust. 1 GospNierU).
W odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków decyzję o podziale wydaje się po uzyskaniu pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział tej nieruchomości.
W przypadku wydzielenia nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa, albo w przypadku wydzielenia części nieruchomości na potrzeby zwrotu wywłaszczonej nieruchomości nie wydaje się decyzji o podziale. Ostateczna decyzja o nabyciu własności lub użytkowania wieczystego albo ostateczna decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości zatwierdza podział.
W przypadku gdy o podziale nieruchomości orzeka sąd, nie wydaje się decyzji o podziale i pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków na podział. Jeżeli podział nieruchomości jest uzależniony od ustaleń planu miejscowego, a w razie braku planu – od warunków wskazanych w przepisach prawa, sąd obowiązany jest zasięgnąć opinię wójta (burmistrza, prezydenta miasta), a w odniesieniu do nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków także opinii wojewódzkiego konserwatora zabytków.
Należy podkreślić, iż podział nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu, odrębnie oznaczonych w katastrze nieruchomości, nie wymaga wydania decyzji zatwierdzającej podział.
Wniosek o dokonanie podziału nieruchomości
Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny (art. 97 ust. 1 GospNierU).
Do wniosku o dokonanie podziału należy dołączyć następujące dokumenty:
- stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości;
- wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi;
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
- pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków, w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków;
- wstępny projekt podziału;
- protokół z przyjęcia granic nieruchomości;
- wykaz zmian gruntowych;
- wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;
- mapę z projektem podziału.
Istotnym jest fakt, iż w przypadku, gdy nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Nie dotyczy to podziału, o którym orzeka sąd.
Podział nieruchomości dokonywany z urzędu
Podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli:
- jest on niezbędny do realizacji celów publicznych;
- nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste.
W przypadkach, o których mowa w art. 95 pkt 3-5 GospNierU, podziału nieruchomości można dokonać z urzędu albo na wniosek odpowiednio starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, zarządu powiatu albo zarządu województwa.
Podziału nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa można dokonać z urzędu, po zasięgnięciu opinii odpowiednio starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, zarządu powiatu lub zarządu województwa.
W przypadku, gdy podział nieruchomości jest niezbędny do realizacji celów publicznych, można go dokonać także na koszt osoby lub jednostki organizacyjnej, która będzie realizowała cel publiczny.