Mieszkanie kwaterunkowe określane jest także mianem mieszkania komunalnego. Jest to mieszkanie, które należy do gminy. Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) gmina obowiązana jest zapewnić lokale mieszkalne gospodarstwom domowym o niskich dochodach. W praktyce jednak gminy ze względu na nieposiadanie wystarczających środków dla zapewnienia mieszkań kwaterunkowych wszystkim uprawnionym wprowadzają pewne ograniczenia oraz ustalają zasady kolejności przyznawania mieszkań komunalnych. Ograniczenia te oraz zasady zawarte są w uchwale rady gminy.
Aby danej osobie przysługiwało prawo do zawarcia umowy najmu mieszkania kwaterunkowego musi ona spełniać następujące warunki:
- spełnia kryteria wskazane w uchwale rady gminy;
- znajduje się na liście uprawnionych do wynajęcia takiego mieszkania.
Małżonkowie, którzy wspólnie zamieszkują mieszkanie komunalne są oboje jego najemcami także w przypadku, gdy umowa najmu zawarta była tylko przez jednego z nich.
Jeżeli chodzi o przyznawanie mieszkań kwaterunkowych to sytuacja uległa zmianie z początkiem 1994 r. Przed tą datą mieszkania kwaterunkowe przyznawane były w drodze decyzji administracyjnej. Natomiast od 1994 r. mieszkania komunalne przyznawane są poprzez zawarcie umowy najmu. W przypadku, gdy gmina odmówi przyznania przedmiotowego mieszkania, wnioskodawca zostanie pisemnie poinformowany o tym stanowisku gminy. Od pisma tego nie przysługuje odwołanie na drodze administracyjnej. Zainteresowany może jedynie złożyć ponowny wniosek o przyznanie mu mieszkania komunalnego w sytuacji, gdy zmienią się okoliczności, które mają wpływ na podjęcie decyzji w tym zakresie.
Należy podkreślić, iż umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator.
Istotnym jest fakt, iż mieszkanie kwaterunkowe, które zajmowane jest na podstawie umowy najmu nie może być przedmiotem umowy sprzedaży oraz darowizny zawartej przez najemcę. Wynika to z faktu, iż właścicielem tego mieszkania jest gmina. Możliwe jest natomiast wykupienie mieszkania komunalnego od gminy. Wykup ten odbywa się na zasadach zawartych w uchwale rady gminy. Może on nastąpić zarówno z inicjatywy najemcy, jak i samej gminy.
Mieszkanie kwaterunkowe nie podlega także dziedziczeniu po śmierci jego najemcy.
Jednakże zgodnie z art. 691 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) po śmierci najemcy w stosunek najmu wstępują następujące osoby:
- małżonek, który nie był współnajemcą lokalu;
- dzieci najemcy i jego współmałżonka;
- inne osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych;
- osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą lokalu.
Należy wyraźnie podkreślić, iż wyżej wskazane osoby wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. W razie braku takich osób stosunek najmu wygasa.