Przekazanie nieruchomości w związku partnerskim

Autor:
Prawnik

Masz problem?
Zadaj mi pytanie

Związek partnerski nie daje jego stronom takich praw, jak w przypadku małżeństwa. Dotyczy to w szczególności stosunków majątkowych pomiędzy partnerami, w tym spraw współwłasności nieruchomości. Jednak polskie prawo umożliwia dokonanie przekazania nieruchomości również w związku partnerskim.  

Co to jest związek partnerski?

Polskie prawo nie wyróżnia pojęcia „związku partnerskiego”. Posługuje się ono jedynie określeniem „konkubinat”.

Pod względem prawnym konkubinat to nieformalny związek, łączący dwie osoby które pozostają ze sobą w pożyciu, jednakże bez usankcjonowania tego stanu w świetle prawa jako małżeństwa.

Definicja konkubinatu zawarta została w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 1988 r. (I KR 50/88, OSNKW 1988, z. 9-10, poz. 71). Zgodnie z nim „przez konkubinat rozumieć należy współżycie analogiczne do małżeńskiego, tyle że pozbawione legalnego węzła. Oznacza to istnienie ogniska domowego charakteryzującego się duchową, fizyczną i ekonomiczną więzią łączącą mężczyznę z kobietą”.

Cechą konkubinatu jest więc trwała oraz stabilna wspólnota dwojga osób o charakterze osobisto - majątkowym, obejmująca także prowadzenie wspólnego gospodarstwa domowego.

W świetle powyższego, stwierdzić trzeba, że określenie konkubinat, nie obejmuje związków osób tej samej płci, czyli tzw. związków partnerskich. Są one jednak jego odpowiednikiem.

Musisz jednak pamiętać, że pomimo podobieństwa do związku małżeńskiego, konkubinat i związek partnerski pod względem formalnym, nie wywołuje żadnych skutków prawnych o charakterze osobowym i majątkowym pomiędzy jego stronami. O ile w przypadku małżeństwa powstają one z mocy samego prawa, co dotyczy na przykład wspólnoty majątkowej czy też prawa do wzajemnego dziedziczenia, to związek nieformalny nie powoduje powstania tego rodzaju efektów.

W myśl uchwały Sadu Najwyższego z dnia 2 lipca 1955 r„ (II CO 7/55, OSN 1956, poz. 72) „Związek pozamałżeński sam przez się nie wywołuje żadnych skutków o charakterze prawnomajątkowym między osobami, które w związku takim pozostają”.

W celu ustanowienia jakichkolwiek regulacji formalno – prawnych pomiędzy stronami związku konkubenckiego, muszą one zawrzeć specjalny kontrakt - tzw. umowę konkubencką. 

Jakie są sposoby przekazania nieruchomości w związku partnerskim?

W sytuacji, w której jeden z partnerów jest właścicielem nieruchomości, może on ją przekazać drugiej stronie nieformalnego związku w całości, bądź też jedynie część udziałów poprzez:

• przeniesienie własności, w formie umowy darowizny,
• umowę dożywocia,
• sporządzenie testamentu i uczynienie w nim zapisu windykacyjnego.

Przeniesienie własności – zasady ogólne

Zgodnie z przepisem art. 155 Kodeksu cywilnego umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości, przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności.

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. W razie niezachowania tej formy umowa taka jest nieważna, co wynika wprost z art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego.

Umowa darowizny

Zgodnie z art. 888 Kodeksu cywilnego - przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. W ten sposób więc może dojść do przekazania nieruchomości w związku partnerskim.

Podstawową cechą umowy darowizny jest jej nieodpłatny charakter. Oznacza to, że darczyńca nie otrzymuje w jej ramach żadnego ekwiwalentu pieniężnego od drugiej strony.

Umowa darowizny jest kontraktem jednostronnie zobowiązującym, co oznacza, że po stronie obdarowanego nie powstaje stosunek zobowiązaniowy do wzajemnego świadczenia na rzecz darczyńcy, a sama umowa wywołuje skutki z chwilą złożenia oświadczenia woli.

Trzeba jednak pamiętać o pewnych niedogodnościach jakie niesie za sobą umowa darowizny.

Konieczność dostarczania środków utrzymania

Przede wszystkim, jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może zwolnić się od tego obowiązku jedynie zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.

Odwołanie darowizny

Darczyńca może darowiznę odwołać.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego - darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu.

Darowizna nie może być odwołana z powodu niewdzięczności, jeżeli darczyńca obdarowanemu przebaczył. Jeżeli w chwili przebaczenia darczyńca nie miał zdolności do czynności prawnych, przebaczenie jest skuteczne, gdy nastąpiło z dostatecznym rozeznaniem.

Odwołać darowiznę mogą również spadkobiercy darczyńcy. Jednakże jest to dopuszczalne tylko i wyłącznie wtedy, gdy darczyńca w chwili śmierci był uprawniony do odwołania albo gdy obdarowany umyślnie pozbawił darczyńcę życia lub umyślnie wywołał rozstrój zdrowia, którego skutkiem była śmierć darczyńcy.

Darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.

Samo odwołanie darowizny następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie.

Zaznaczyć trzeba, że rozwiązania umowy darowizny nie można żądać po upływie dwóch lat od jej wykonania.

Podatek od darowizny

W przypadku darowizny nieruchomości, notariusz ma obowiązek zgłosić ją do urzędu skarbowego.

Darowizna nieruchomości jest zwolniona od podatku, jeśli osoba obdarowana jest członkiem rodziny i należy do jednej z trzech grup [podatkowych. Zalicza się do nich małżonek, dzieci, rodzice, rodzeństwo i kilka innych osób najbliższych wymienionych w ustawie o spadkach i darowiznach. W przypadku osób obcych, a więc należących do trzeciej grupy podatkowej, stawki podatku wynoszą 12 – 16 – 20% w zależności od wartości jej przedmiotu.

Zachowek

W niektórych przypadkach darowizny przekazane przed śmiercią mogą zostać doliczone do spadku, a osoby najbliższe mogą dochodzić od obdarowanego wypłaty stosownego zachowku. Zależy to jednak konkretnej sytuacji i każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Do spadku nie zostaną doliczone m.in. darowizny przekazane na więcej niż 10 lat przed otwarciem spadku albo takie, które zostały zrekompensowane pozostałym spadkobiercom.

Umowa dożywocia

Przekazanie nieruchomości w związku partnerskim może nastąpić również na podstawie umowy dożywocia. Reguluje ją art. 908 i nast. Kodeksu cywilnego.

Jej istotą jest dokonanie prze właściciela nieruchomości przeniesienia prawa jej własności na nabywcę, w zamian za co zobowiązuje się on do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania.  W jego ramach powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika. Związane z tym obowiązki obejmują dostarczanie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.

Przedmiotem umowy dożywocia może być zarówno nieruchomość gruntowa, jak i lokalowa, a także udział we współwłasności takiej nieruchomości, gospodarstwo rolne bądź prawo użytkowania wieczystego, a także udział w takim prawie. W ramach umowy dożywocia nie można jednak dokonać przekazania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Konsekwencją umowy dożywocia jest przeniesienie własności nieruchomości, dlatego też musi ona być zawarta w formie aktu notarialnego. Uchybienie zachowania tej formy powoduje nieważność czynności prawnej. Z chwilą przeniesienia własności nieruchomości następuje obciążenie jej prawem dożywocia.

Zawarcie umowy dożywocia nie niesie za sobą konieczności zapłaty podatku od spadków i darowizn. Nabywca nieruchomości musi jednak zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości.

W przeciwieństwie do darowizny nabywca nieruchomości w drodze umowy dożywocia nie jest zobowiązany do zapłaty zachowku na rzecz jego spadkobierców. Umowa dożywocia w stanowi umowę odpłatną, a więc nie dolicza się jej do substratu zachowku, Powoduje to, że spadkobiercy tracą prawo do zachowku od nieruchomości zbywanej w formie dożywocia.

Reasumując - nieruchomość nabyta na podstawie dożywocia nie będzie wliczała się do spadku na potrzeby rozliczenia zachowku lub podczas działu spadku.

Podkreślić trzeba, że w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia, które są tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością.

Prawo dożywocia jest niezbywalne.

Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, wówczas Sąd na żądanie jednej z nich może zamieni

 wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie.

Osoba, względem której ciąży na dożywotniku ustawowy obowiązek alimentacyjny, może żądać uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli wskutek tej umowy dożywotnik stał się niewypłacalny. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, oraz bez względu na czas zawarcia umowy.

Zaznaczyć trzeba, że uznania umowy o dożywocie za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej umowy.

Testament – zapis windykacyjny

W testamencie, sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca może poprzez zapis windykacyjny wskazać konkretne składniki majątku, które trafią do danej osoby. W ten sposób może rozporządzić całością swojego majątku albo jego częścią, w tym należącą do niego nieruchomością. Tym samym, w taki właśnie sposób również może dojść do przekazania nieruchomości w związku partnerskim.

Pamiętać trzeba, że uczynienie takiego zapisu w jakiejkolwiek innej formie testamentu, na przykład w testamencie własnoręcznym lub ustnym, spowoduje, że nie będzie on miał żadnej mocy prawnej.

Wskutek ustanowienia zapisu powstaje - z chwilą otwarcia spadku - między zapisobiercą a obciążonym zapisem stosunek zobowiązaniowy, na podstawie którego zapisobierca może żądać spełnienia świadczenia stanowiącego przedmiot zapisu.

Nabycie przedmiotu zapisu windykacyjnego na rzecz zapisobiercy następuje w chwili śmierci spadkodawcy, gdyż zgodnie z prawem, przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku przechodzi na osobę, której on dotyczy. Jeżeli jednak przedmiotem zapisu jest udział w prawie własności nieruchomości, to do wykonania obowiązku wynikającego z zapisu konieczne jest jeszcze przeniesienie tego prawa na zapisobiorcę przez zawarcie umowy rzeczowej. Wynika to z art. 156 Kodeksu cywilnego, w myśl którego jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego między innymi z zapisu, to ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania. Odmowa spadkobiercy wykonania zapisu tak określonego uzasadnia powództwo zapisobiorcy z art. 64 kc o wydanie orzeczenia zastępującego brakujące oświadczenie woli spadkobiercy, odmawiające zawarcia w wykonaniu zapisu właściwej umowy i przewidzianej w art. 155 kc. Zapis stanowi podstawę tego powództwa. Nabywca spadku wstępuje bowiem w prawa i obowiązki spadkobiercy, a więc obciążają go długi spadkowe, także powstałe po otwarciu spadku, w takim zakresie, w jakim obciążały one spadkobiercę.

Podkreślić trzeba, że zastrzeżenie warunku lub terminu uczynione przy ustanawianiu zapisu windykacyjnego uważa się za nieistniejące, a więc nie wywołujące żadnych skutków prawnych.

Tym samym, sporządzenie zapisu windykacyjnego pod warunkiem spełnienia określonego zachowania przez osobę powołaną do jego otrzymania, czy też wskazanie, iż wydanie przedmiotu zapisu nastąpi dopiero po upływie konkretnego czasu jest całkowicie niedopuszczalne.

Zastrzec należy, że zapisobiercy i spadkobiercy odpowiadają solidarnie za długi spadkowe. Odpowiedzialność ta jest ograniczona do wartości przedmiotu zapisu windykacyjnego.

Zapis windykacyjny podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Zostaw swój komentarz
Imię: Email: Treść: Adres e-mail nie zostanie opublikowany