Eksmisja
19.09.2012
W polskim systemie prawa nie ma legalnej definicji pojęcia „eksmisji”. Dlatego pod tym terminem należy rozumieć wszystkie czynności faktyczne i prawne, które mają na celu usunięcie kogoś z zajmowanej przez niego nieruchomości. Usunięcie to następuje na korzyść podmiotu, który posiada tytuł prawny do użytkowania tej nieruchomości.
Podstawę do przeprowadzenia eksmisji stanowi przede wszystkim wyrok sądu wydany w oparciu o przepis art. 222 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Przepis ten stanowi, iż właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.
Najczęstszą przyczyną eksmisji jest zaleganie przez lokatora bądź lokatorów z płaceniem czynszu za wynajmowany lokal. Pozew w tym przedmiocie należy wnieść do wydziału cywilnego sądu rejonowego.
Procedury postępowania w przedmiocie eksmisji różnią się w zależności od typu lokalu, którego dotyczy postępowanie.
Eksmisja z lokalu
Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.)
eksmisja z lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu może nastąpić dopiero po wypowiedzeniu tej umowy. Wypowiedzenie to może nastąpić zarówno przed wniesieniem do sądu pozwu w przedmiocie eksmisji, jak i równocześnie z jego wniesieniem. Wskazana wyżej ustawa szczegółowo określa sytuacje, w których wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu. Wypowiedzenie to powinno nastąpić na piśmie, w którym wskazać należy jego przyczynę.
Ponadto należy podkreślić, iż nie tylko wynajmujący może wystąpić z powództwem o eksmisję. Uprawnienie to przysługuje także innemu najemcy oraz właścicielowi innego lokalu położonego w tym samym budynku. Zgodnie bowiem z art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Ponadto współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.
W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
Eksmisja z mieszkania spółdzielczego
Eksmisję z mieszkania spółdzielczego regulują dwa akty prawne:
-
ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 1995 r., Nr 54, poz. 288 z późn. zm.);
-
ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. Nr 4 poz. 27 z późn.. zm.).
W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, członka spółdzielni można wyeksmitować dopiero po pozbawieniu go przez spółdzielnię członkowstwa. Jeżeli chodzi natomiast o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, zarząd spółdzielni, na wniosek rady nadzorczej, może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Na spółdzielni nie ciąży obowiązek zapewnienia osobie eksmitowanej lokalu zamiennego.
Rozpatrując powództwo o opróżnienie mieszkania, do którego przysługuje uprawnieniu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu sąd może, ale nie musi orzec o uprawnieniu osoby eksmitowanej do lokalu socjalnego.
Eksmisja z mieszkania, które stanowi odrębną własność
Eksmisję z mieszkania, które stanowi odrębną własność reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 1994 r., Nr 85, poz. 388 z późn. zm.). Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Z powyższego wyraźnie wynika, iż prawo do wystąpienia z pozwem zawierającym żądanie sprzedaży lokalu w trybie licytacji ma jedynie wspólnota mieszkaniowa, a gdy mieszkanie znajduje się w budynku spółdzielczym – spółdzielnia.
Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Tagi: eksmisja
Opinie naszych zadowolonych Klientów
