Czynsz najmu lokalu
06.12.2011
Czynsz i inne opłaty wynikające z najmu lokalu określone są zarówno w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), jak i w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.).
Sposób ustalenia wysokości czynszu
Co do zasady strony przy zawieraniu umowy najmu lokalu mogą swobodnie określić wysokość czynszu.
Od wskazanej reguły ustawodawca przewidział jednak wyjątki. Dotyczą one najmu lokali podlegających OchrLokU. Zgodnie z art. 8 tej ustawy stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali należących do gminy ustala uchwała rady gminy, natomiast lokali należących do innych jednostek samorządu terytorialnego określa odpowiednio uchwała rady powiatu lub sejmiku województwa w sprawie zasad wynajmu lokali mieszkalnych stanowiących własność tych jednostek lub własność osób prawnych.
Ponadto w lokalach wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego właściciel obowiązany jest ustalać stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali, z uwzględnieniem czynników podwyższających lub obniżających ich wartość użytkową, a w szczególności:
-
położenia budynku;
-
położenia lokalu w budynku;
-
wyposażenia budynku i lokalu w urządzenia techniczne i instalacje oraz ich stanu;
-
ogólnego stanu technicznego budynku.
Czynsz za lokale należące do jednostek samorządu terytorialnego ma charakter limitowany. Ponadto także stawka czynszu za lokal mieszkalny nie może być określana swobodnie. Nie może ona przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym (art. 23 ust. 4 OchrLokU).
Ustawodawca w sposób odrębny uregulował zasady ustalania czynszu najmu lokali należących do zasobów mieszkaniowych towarzystw budownictwa społecznego.
Obniżki czynszu
Ustawodawca dopuścił także możliwość stosowania obniżek czynszu przez właścicieli lokali, które wchodzą w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Obniżki te mogą być stosowane na wniosek najemcy o niskich dochodach, w oparciu o postanowienia odpowiednio uchwały organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego, zarządzenia wojewody lub uchwały organu wykonawczego państwowej osoby prawnej. Obniżki takie mogą być udzielane najemcom, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale odpowiedniego organu lub w zarządzeniu wojewody. Kwota obniżki powinna być zróżnicowana w zależności od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy (art. 7 ust. 2 OchrLokU).
Obniżki czynszu udziela się najemcy na okres 12 miesięcy (art. 7 ust. 3 OchrLokU).
W przypadku jednak, gdy utrzymujący się niski dochód gospodarstwa domowego to uzasadnia, właściciel, na wniosek najemcy, może udzielać obniżek czynszu na kolejne okresy dwunastomiesięczne.
Najemca ubiegający się o obniżkę czynszu obowiązany jest przedstawić deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego. Właściciel może odstąpić od obniżenia czynszu, jeżeli w wyniku przeprowadzenia wywiadu środowiskowego ustali, że występuje rażąca dysproporcja między niskimi dochodami wykazanymi w złożonej deklaracji a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy wskazującym, że jest on w stanie uiszczać
czynsz nieobniżony, wykorzystując własne środki i posiadane zasoby finansowe.
Ważne: W przypadku złożenia deklaracji niezgodnej z prawdą, najemca obowiązany jest zwrócić właścicielowi 200 % kwoty nienależnie otrzymanego obniżenia czynszu (art. 7 ust. 9 OchrLokU).
Jeżeli wnioskodawca nie złożył deklaracji lub nie dostarczył na żądanie właściciela zaświadczenia naczelnika urzędu skarbowego obniżki czynszu nie udziela się. A jeśli wnioskodawca korzysta z obniżek udzielonych wcześniej, odstępuje się od ich stosowania po upływie terminu, w którym powinien on dostarczyć deklarację lub zaświadczenie.
Należy podkreślić, iż obniżki czynszu mogą być stosowane także w stosunku do podnajemców, którzy używają lokali wynajmowanych przez gminę od innych właścicieli i podnajmowanych tym podnajemcom (art. 7 ust. 11 OchrLokU).
Podwyższenie czynszu
Zgodnie z art. 6851 k.c. wynajmujący lokal może podwyższyć
czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego modyfikuje jednak tą ogólną zasadę tak, aby chronić najemców przed nadmiernym czynszem.
Podwyższanie czynszu nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać (art. 9 ust. 1b OchrLokU).
Właściciel może podwyższyć
czynsz wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie to powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie (art. 8a ust. 1-3 OchrLokU).
Podwyżka w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić wyłącznie w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania obowiązany jest przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Nie wywiązanie się z tego obowiązku skutkuje nieważnością podwyżki.
Tagi: czynsz, najem, umowa
Opinie naszych zadowolonych Klientów
