W wyniku dziedziczenia po Pani Ojcu stała się Pani współwłaścicielem nieruchomości, jakich właścicielem lub współwłaścicielem był Pani Ojciec. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

 

Natomiast zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jednakże wśród przepisów szczególnych ograniczeń swobody rozporządzania udziałem we współwłasności w pierwszym rzędzie zwraca uwagę regulacja prawna dotycząca rozporządzania udziałem „w przedmiocie należącym do spadku".

 

Mianowicie według właściwego przepisu spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzać udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku (art. 1036 Kodeksu cywilnego).

 

Rozporządzenia w udziale spadku dokonane przez matkę i brata są zgodne z prawem i w żaden sposób nie naruszają Pani praw do spadku oraz przysługującego Pani udziału w masie spadkowej. Natomiast zwracam uwagę, iż jeżeli Pani mama przekazała siostrze swój udział w drodze darowizny to po śmierci mamy będzie Pani mogła żądać od siostry zapłaty zachowku. 

 

Wysokość zachowku określa art. 991§1 Kodeksu cywilnego, wynosi on połowę wartości udziału, jaki przypadałby uprawnionemu przy dziedziczeniu ustawowym, natomiast jeżeli uprawniony do zachowku jest osobą małoletnią albo trwale niezdolną do pracy, wysokość ta wynosi dwie trzecie wartości tego udziału. O małoletniości lub trwałej niezdolności do pracy decyduje stan rzeczy istniejący w chwili otwarcia spadku (M. Pazdan (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, s. 1172). udział spadkowy stanowiący podstawę do obliczenia zachowku ustala się dla każdego uprawnionego na podstawie przepisów ogólnych z uwzględnieniem zasady ustalonej w art. 992 Kodeksu cywilnego i udział ten mnoży się następnie przez jedną drugą lub dwie trzecie. Tak ustalony udział stanowi podstawę do określenia wysokości zachowku. Ustalenie wysokości udziału spadkowego wyrażonego odpowiednim ułamkiem przeprowadza się oddzielnie dla każdej osoby, której przysługuje prawo do zachowku (A. Szpunar, Uwagi o prawie do zachowku, op. cit., s. 13). Udział ten mnoży się przez czystą wartość spadku i otrzymana wartość stanowi zachowek należny uprawnionemu.

 

Natomiast mało prawdopodobne jest dokonanie zbycia mieszkania bez Pani zgody o ile bowiem co do zasady spadkobierca może rozporządzić swoim udziałem to jednak nie posiada takiego uprawnienia w stosunku do Pani udziału w mieszkaniu. Wątpię aby ktokolwiek zgodził się na kupno mieszkania do którego prawa zachowa osoba trzecia.

 

Nadmieniam również, iż nie ma żadnych przeszkód prawnych aby już w chwili obecnej rozwiązać kwestię spadku czy to poprzez zniesienie współwłasności nieruchomości czy też dokonanie działu spadku. W trakcie tego postępowania sąd przyznaje pełną własność nieruchomości jednemu ze spadkobierców z nakazaniem spłaty drugiego. W omawianej sprawie z pewnością to Pani siostra otrzymałaby pełną własność z obowiązkiem spłaty Pani udziału.