Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

 

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

 

 

Co do zasady wycena nieruchomości dokonywana jest tzw. metoda porównawczą. Zgodnie z art. 153 Ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

 

Cechom rynkowym nieruchomości porównywalnych przypisuje się pewne wagi wynikające z analizy rynku i posiadanej bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego, z analogii do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych oraz - na podstawie badań i obserwacji - z preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości odbywa się według szczegółowych procedur dotyczących każdej z metod stosowanych w tym podejściu. W literaturze podkreśla się, że to właśnie podejście, jako uwzględniające najpełniej warunki rynkowe, powinno być preferowane do określania wartości rynkowej, ale tylko pod warunkiem dostępności bazy cenowej i dysponowania przez rzeczoznawcę cenami transakcyjnymi uzyskanymi dotychczas na rynku za nieruchomości porównywalne. Zwrócono jednak uwagę na to, że w warunkach polskich nadal występuje zjawisko nieprzejrzystości rynku nieruchomości wynikające stąd tego, iż ceny określone w aktach notarialnych często nie odpowiadają rzeczywiście uzgodnionym między stronami (por. E. Kucharska-Stasiak, w: Leksykon rzeczoznawcy majątkowego, s. 210, oraz Nieruchomość a rynek, Warszawa 2004, s. 33 i n.; S. Kalus, Współdziałanie uczestników rynku nieruchomości, „Rejent” 2009, nr 2).

 

 

Ponadto zwracam Pani uwagę, iż w mojej ocenie w postępowaniu o zniesienie współwłasności powinna Pani wnieść o rozliczenia nakładów poczynionych przez Panią na nieruchomość wspólną. Zobowiązanie do zwrotu wartości wydatków i ciężarów stanowi konieczne, obligacyjne uzupełnienie praw o charakterze bezwzględnym występujących w ramach stosunku współwłasności. Zachowuje jednak swój obligacyjny charakter i podlega ogólnemu reżimowi zobowiązań. To z kolei uzasadnia stwierdzenie, że za zwrot odpowiedniej części nakładów na rzecz odpowiadają podmioty będące współwłaścicielami w chwili dokonania wydatku. W przypadku sukcesji syngularnej, na nabywcę udziału, jako osobę niemającą wpływu na zarząd i korzystanie z rzeczy w chwili dokonania wydatku, wskazane zobowiązanie nie przechodzi z mocy ustawy. Brak jest przesłanek do przyjęcia, że zobowiązanie współwłaściciela do wyrównania wartości nakładów obejmuje świadczenia o charakterze okresowym. Daje to podstawę do przyjęcia, że omawiane roszczenie bez wyjątków podlega ogólnemu reżimowi przedawnienia na podstawie art. 118 k.c. (K. Sznajder, Charakter prawny…, s. 147).