Wada ukryta budynku mieszkalnego
24.09.2013
Z treści art.556§1 Kodeksu cywilnego wynika, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Z przepisu tego jednoznacznie wynika, że to sprzedawca ponosi odpowiedzialność za sprzedanie rzeczy wadliwej.
W niniejszej sprawie kupujący oświadczyli, że znany im jest stan techniczny budynku, przed zakupem mieli możliwość również zapoznania się z tymże stanem poprzez udostępnienie im budynku.
W zależności od natury rzeczy wady mogą być różnego rodzaju. Mogą to być wady, które powstały po przejściu niebezpieczeństwa na kupującego, chyba że wady wynikły z przyczyny tkwiącej już poprzednio w rzeczy sprzedanej (art. 559 kc). Jest też rzeczą oczywistą, że upływ czasu i używanie nieruchomości, nawet zgodnie z jej przeznaczeniem, mogą mieć wpływ na powstawanie wad nieruchomości. W konsekwencji nie ma podstaw do przyjmowania odpowiedzialności z tytułu rękojmi za „wady” związane z upływem czasu używania. W tym ostatnim zakresie może występować zużycie fizyczne lub tzw. moralne zmęczenie elementów rzeczy i poszczególnych jej zespołów.
W świetle tego można dojść do wniosku, że zachodzą poważne różnice od strony faktycznej, i w konsekwencji od strony prawnej, między wadami nieruchomości nowej i wadami nieruchomości starej, używanej, zużytej. Gdy chodzi o nieruchomości używane, to z reguły znajduje to w obrocie odbicie w tym, że sprzedawca, ujawniając wady i uprzedzając nabywcę o ich istnieniu, sprzedaje rzecz za cenę niższą. Sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557§1 kc).
Kupno używanego domu zawsze pociąga za sobą niebezpieczeństwo, że rzecz nie odpowiada oczekiwaniom. Upływ czasu i używanie domu, nawet zgodnie z jego przeznaczeniem, mogą mieć wpływ na powstanie wad, przy czym ich stopień może być różny. W konsekwencji nie ma podstaw do przyjmowania odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady związane z upływem czasu używania. Dotyczy to zwłaszcza rzeczy o wysokim stopniu złożoności, do których należy budynek mieszkalny.
Należy jednak zauważyć, iż jak słusznie wskazał Sąd Apelacyjny w Poznaniu w sprawie I ACr 640/94 dla zwolnienia sprzedawcy od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nie wystarczy, że kupujący mógł - przy dołożeniu należytej staranności - wadę zauważyć. Sprzedawca bowiem odpowiada także za wady jawne, jeśli nie były kupującemu znane. W art. 354 Kodeksu cywilnego mieści się także obowiązek lojalności sprzedawcy wobec kupującego, który winien w szczególności przejawiać się w przedstawieniu drugiej stronie, nie będącej fachowcem w danej dziedzinie, rzeczywistego stanu sprzedawanej rzeczy.
Niestety w mojej ocenie nie można w sposób jednoznaczny udzielić odpowiedzi czy sąd rejonowy rozpatrujący ewentualną sprawę przychyli się do Pana stanowiska. Nie mniej w mojej ocenie kupując budynek niebudowany przez profesjonalistę w tym zakresie, użytkowany ponad 20 lat należy przewidywać, iż jego stan techniczny będzie odbiegał od nowo budowanych domów z zastosowaniem nowoczesnej technologii.
Tagi: wada ukryta, rękojmia
Opinie naszych zadowolonych Klientów
