Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

 

Z przesłanego skanu umowy wynika, iż przedmiotem dzierżawy jest nieruchomość rolna, zaś sama umowa posiada datę pewną. Czynność prawna ma datę pewną od daty poświadczenia przez notariusza okazanego mu dokumentu lub od daty dokumentu urzędowego, w razie stwierdzenia dokonania czynności w jakimkolwiek dokumencie urzędowym, albo od daty wzmianki, jeżeli została ona umieszczona przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza na obejmującym czynność dokumencie. Zgodnie z art. 81 § 3 Kodeksu cywilnego datę pewną ma także dokument podpisany przez osobę, która zmarła, przy czym jest nią data śmierci tej osoby.

 

Fakt, iż przesłana przez Panią umowa dzierżawy posiada datę pewną jest o tyle istotny, iż w omawianych przypadku dzierżawcy przysługuje prawa pierwokupu przedmiotowej nieruchomości. Prawo pierwokupu wynika w omawianej sprawie z treści art. 3 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zgodnie z brzmieniem powołanego przepisu przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

 

W sytuacji zakupu przez Panią przedmiotowej nieruchomości wstąpi Pani w prawa i obowiązki wydzierżawiającego. Jak wynika z umowy dzierżawy została ona zawarta na czas określony, przy czym strony przewidziały możliwość jej wypowiedzenia z zachowaniem 12 miesięcznego okresu wypowiedzenia.

 

Na potrzebę stabilizacji stosunku prawnego, który zgodnie z wolą stron ma trwać przez określony czas, zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w orzeczeniach dotyczących dzierżawy. W uchwale z dnia 2 kwietnia 1993 r. III CZP 39/93 (OSNCP 1993/10 poz. 178) uznał, że umowa zawarta na czas oznaczony, do której na podstawie art. 708 kc mają odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące dzierżawy, nie może być rozwiązana przez wypowiedzenie na podstawie art. 704 kc. W uzasadnieniu wskazano, że dzierżawa - w przeciwieństwie do najmu - wiąże się z gospodarczym wykorzystywaniem przedmiotu umowy, co m.in. wymaga znacznie intensywniejszego zaangażowania gospodarczego dzierżawcy niż najemcy, tworzy sytuacje stabilne, zachęcające dzierżawcę do czynienia nakładów, planowania i prowadzenia racjonalnej gospodarki. Pociąga to za sobą konieczność stabilizacji tej sytuacji jeszcze bardziej niż przy umowie najmu zawartej na czas oznaczony. Podobnie wypowiedział się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 października 1997 r. III CZP 49/97 (OSNC 1998/3 poz. 36) podkreślając, że bezskuteczne jest postanowienie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony, przewidujące możliwość jej wypowiedzenia.

 

W literaturze i orzecznictwie broniony jest również pogląd przeciwny, że umowa najmu lub dzierżawy zawarta na czas oznaczony może być zawsze skutecznie wypowiedziana nawet bez podania przyczyny. Koncepcję taką przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 listopada 2005 r. V CK 370/2005 (LexPolonica nr 1631492). Za pełną swobodą wypowiadania umów terminowych w odniesieniu do umów nienazwanych opowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 września 2003 r. IV CKN 470/2001 (LexPolonica nr 363391), uznając dopuszczalność swobodnego zastrzeżenia prawa wypowiedzenia w umowie nienazwanej zawartej na czas oznaczony, gdyż nie uchybia to zasadzie swobody umów. Także liczni przedstawiciele doktryny opowiedzieli się za pełną swobodą wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony.

 

W tym miejscu na uwagę zasługuje również wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 1998 r. III CKN 365/97 (OSNC 1998/9 poz. 144), w którym stwierdzono, że nie ma przeszkód, ażeby strony wprowadziły do umowy dzierżawy, również zawartej na czas oznaczony, możliwość jej wypowiedzenia w razie zajścia określonej w tej umowie przyczyny. W nawiązaniu do wcześniejszego orzecznictwa Sąd Najwyższy wskazał, że niedopuszczalne jest tylko uprawnienie do swobodnego, wynikającego jedynie z woli wydzierżawiającego (wynajmującego) wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, gdyż pozostawałoby to w sprzeczności z przyjętym w takiej umowie bezwarunkowym zobowiązaniem utrzymania stosunku umownego przez uzgodniony czas. Według Sądu Najwyższego, inna sytuacja powstaje wtedy, gdy strony uzgadniają, że w razie zajścia ściśle określonej okoliczności wypowiedzenie może nastąpić, wówczas bowiem druga strona liczy się z tym, że okres, na jaki umowę zawarła, może zostać skrócony, a jej ewentualna obrona przed skutkami dokonanego wypowiedzenia może polegać tylko na podważaniu samego faktu spełnienia się uzgodnionej przesłanki.

 

W wyniku powyższych orzeczeń w ustawie Kodeks cywilny dokonano zmiany poprzez wprowadzenie §3 do art. 673 Kodeksu cywilnego zgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

 

Mając na uwadze powyższe uregulowania w mojej ocenie przedmiotowej umowy nie można wypowiedzieć a jedynym wyjściem z sytuacji byłoby rozwiązanie tejże umowy za porozumieniem stron.