Mniejsza powierzchnia mieszkania niż w umowie
10.06.2013
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).
W mojej ocenie skoro w podpisanym akcie notarialnym wskazano, iż do udziału w prawie przynależy mieszkanie o określonej powierzchni to przysługiwało Panu roszczenie z tytułu rękojmi za wadu fizyczne mieszkania.
Jednakże zgodnie z art. 563 Kodeksu cywilnego kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć. Minister Handlu Wewnętrznego może w drodze rozporządzenia ustalić krótsze terminy do zawiadomienia o wadach artykułów żywnościowych.
Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Jednakże, upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.
Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 1 kwietnia 2003 roku w sprawie II CKN 1382/2000 podstępne zatajenie wady (art. 568 § 2 kc) ma miejsce wówczas, gdy sprzedawca podejmuje działania mające na celu utrudnienie wykrycia wady przez kupującego lub gdy - wiedząc o istnieniu wady - nie informuje o niej kupującego.
Ponadto zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.
Jeżeli wniósł Pan pozew po upływie trzech lat od zakupu mieszkania to niestety adwokat przeciwnika procesowego ma rację. Chyba, że zawiadomił Pan o wadzie wcześniejszego właściciela mieszkania przed upływem tego terminu lub udowodni Pan w sądzie, iż właściciel zataił tą wadę umyślnie tzn. mam świadomość, iż mieszkanie ma mniejsza powierzchnię niż podał.
Natomiast w żadnym wypadku, w mojej ocenie, w omawianej sprawie nie znajdzie zastosowania art. 415 Kodeksu cywilnego. Można ewentualnie rozważyć zastosowanie w sprawie art. 471 Kodeksu cywilnego – przy czym wątpliwe jest czy sąd przychyli się.
W wyroku w sprawie II CSK 89/2006 Sąd Najwyższy orzekł, iż naprawienia szkody doznanej z powodu wady rzeczy nabytej można żądać na zasadach ogólnych (art. 471 kc), niezależnie od podstaw odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Dlatego utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady prawne w następstwie upływu terminu przewidzianego w art. 576 § 1 kc nie powoduje utraty roszczenia odszkodowawczego.
Na wierzycielu zgodnie z regułą dowodową z art. 6 Kodeksu cywilnego ciąży obowiązek wykazania w procesie istnienia zobowiązania, jego treści, faktu niewykonania lub nienależytego wykonania oraz powstania szkody. Zwolniony jest natomiast z konieczności dowodzenia, że szkoda jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność, są one bowiem objęte domniemaniem.
Tagi: rękojmia
Opinie naszych zadowolonych Klientów
