Błąd notariusza
22.04.2013
Zgodnie z Ustawą z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemania nie obala fakt, że osoba wpisana do księgi jako właściciel nieruchomości pozostaje w związku małżeńskim. Jeżeli prawo własności nieruchomości stanowiącej przedmiot majątku wspólnego małżonków jest wpisane do księgi tylko na rzecz jednego z małżonków, zaniedbanie przez drugiego z małżonków usunięcia tej niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym naraża go na to, że nieruchomość będzie uważana - na podstawie domniemania z art. 3 - jako wyłączna własność małżonka wpisanego w dziale II (orz. SN z 11 września 1961 r., 1 CR 932/60, LexPolonica nr 316089, OSNCP 1/63, poz. 18).
W mojej ocenie, więc
notariusz przygotowujący umowę przedwstępną popełnił błąd, który na tle obowiązujących przepisów oraz linii orzecznictwa Sąd Najwyższego nie rodzi jakichkolwiek wątpliwości. W przypadku poniesienia szkody zasadne jest wystąpienie o wypłatę odszkodowania z polisy ubezpieczeniowej notariusza.
Natomiast zgodnie z art. 389 Kodeksu cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Istotę umowy przedwstępnej stanowi zobowiązanie (jednej albo obu stron) do zawarcia w przyszłości umowy, która musi zostać oznaczona i obejmować co najmniej istotne postanowienia niezbędne do zaistnienia umowy przyrzeczonej (w odniesieniu do przyrzeczonej umowy sprzedaży jest to m.in. cena - i to we wszystkich jej elementach - zob. wyrok SN z 25 czerwca 2008 r., III CSK 20/08, LexPolonica nr 1939889, „Rzeczpospolita” z 26 sierpnia 2008 r., s. F6).
Jak wskazał Sąd Najwyższy w sprawie III CSK 268/2008 w postępowaniu sądowym, którego przedmiotem jest realizacja roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, sąd ustala treść tej umowy na podstawie odpowiednich postanowień zawartych w umowie przedwstępnej. W razie potrzeby uzupełnia ich treść postanowieniami wynikającymi z przepisów dyspozycyjnych, zasad współżycia społecznego lub ustalonych zwyczajów, dokonując wykładni umowy przedwstępnej zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 65 kc. W wyniku tych zabiegów sądu orzeczenie zastępujące umowę przyrzeczoną może nie pokrywać się ściśle z treścią poszczególnych postanowień umowy przedwstępnej.
W mojej ocenie pomimo błędnego określania osób sprzedających istotne jest, iż stosowne oświadczenie zostało złożone przez właściciela nieruchomości. Umowa przedwstępna mogła, więc być zrealizowana w terminie wskazanym w umowie i taka wola z Państwa strony istniała. Kupujący nie stawili się na podpisanie finalnego aktu a jednocześnie na chwilę obecną nie odstąpili od umowy co w mojej ocenie uprawnia Państwa do zachowania kwoty wpłaconego zadatku. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju
zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany
zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Tagi: notariusz, zadatek, odszkodowanie, zasiedzenie
Opinie naszych zadowolonych Klientów
