Poruszone przez Panią zagadnienia zostały uregulowane w Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Zgodnie z Ustawą właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, ponadto uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. 

 

Ustawa o własności lokali nie podaje definicji lokalu użytkowego. Nawiązując przeto do określeń zawartych w jej art. 2 Ustawy o własności lokali, jako lokal użytkowy należy traktować każde pomieszczenie służące do działalności gospodarczej. Nie będą to zatem lokale przeznaczone na pobyt ludzi (mieszkalne, rekreacyjne). Typowym lokalem użytkowym będzie np. garaż. O charakterze lokalu decydować będzie nie jego zakwalifikowanie w tytule powołującym do życia odrębną własność, lecz jego faktyczne wykorzystanie, co może ulegać zmianom.

 

Z reguły czynnikami wzrostu będą: wzmożony ruch klientów udających się do lokali handlowych (zaśmiecanie i intensywne zużywanie określonych elementów wspólnej infrastruktury, zwiększona ilość śmieci składowanych do wspólnych pojemników, podobnie - większe zużycie wody i energii elektrycznej we wspólnych pomieszczeniach przyległych), uciążliwość (głównie dla właścicieli lokali mieszkalnych zamieszkujących w danym budynku lub budynkach wspólnoty) związana z korzystaniem z garaży lub miejsc postojowych w wielostanowiskowym lokalu garażowym, emisja hałasów, zanieczyszczeń różnego rodzaju (w tym gazowych), zapachów itp. oraz ruch i uciążliwości dokonywane przez klientów innych lokali usługowych, produkcyjnych i magazynowych itd. Ich wpływ na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej nie zawsze jest ściśle policzalny; dlatego w pewnym zakresie wspólnota mieszkaniowa dysponuje swobodą w określeniu stopnia wzrostu obciążeń właścicieli lokali użytkowych. Zachowane jednak musi być powiązanie (adekwatny związek) między wielkością i intensywnością opisanych (przykładowo), szeroko rozumianych immisji związanych z korzystaniem z tych lokali oraz ich wpływem na nieruchomość wspólną oraz korzystanie z lokali przez członków wspólnoty.

 

 

Podobne stanowisko wyraził Sąd Apelacyjny w Katowicach w sprawie I ACa 568/2011 gdzie słusznie wskazano, iż wymienione przepisy nie stanowią podstawy do nałożenia na właścicieli lokali użytkowych obowiązku ponoszenia wyższych obciążeń (wyższych opłat) z tej przyczyny, że przemawiają za tym swoiste ujemne doznania psychiczne członków wspólnoty mieszkaniowej jak np. „zmniejszenie poczucia bezpieczeństwa”.

 

Uchwała o zwiększeniu obciążenia właściciela lokalu użytkowego zapada większością głosów wszystkich właścicieli liczoną według wielkości udziałów. Oznacza to, że zwiększenie tego obciążenia może nastąpić wbrew jego woli, a wobec tego muszą przysługiwać mu środki obrony. Dopuszcza to art. 25 Ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu użytkowego może zaskarżyć taką uchwałę z powodu jej niezgodności z prawem, co może nastąpić, gdy sposób korzystania z lokalu użytkowego nie uzasadniał zwiększenia obciążenia lub nawet uzasadnia lecz nie w tym rozmiarze (B. Janczewska, J. Wyszkowski: Nowe ustawy lokalowe..., s. 161).

 

Co do zasady termin zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jednakże doktryna w szczególnych sytuacjach przewiduje możliwość przedłużenia tego terminu. Przykładowo w w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie w sprawie I ACa 391/2010 wskazano, iż sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwały wspólnoty ma charakter zawity. Tym niemniej, w szczególnych wypadkach, gdy dochodzi do naruszenia podstawowych zasad porządku prawnego, za dopuszczalne uznać należy roszczenie oparte na art. 189 k.p.c., którego skutkiem będzie wyeliminowanie z prawnego obrotu takiej uchwały.

 

 

W mojej ocenie w Pani sprawie możliwe, iż sąd uwzględni wniesienia zaskarżenia po upływie terminu i uzna uchwałę za nieważną. Można również zaskarżyć uchwałę jaka zapadnie w tym roku w ustawowym terminie.