Rozliczenie, wycena nakładów na nieruchomość wspólną
06.01.2013
Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Nieruchomość, jak każda rzecz, wymaga nie tylko bieżącego utrzymania i konserwacji, ale również co pewien czas nakładów, które należy poczynić na poprawę jej stanu. O ile w przypadku, gdy własność przysługuje niepodzielnie jednej osobie nie ma problemu z ustaleniem kto powinien tych nakładów dokonać, o tyle w przypadku nieruchomości wspólnej – a więc w sytuacji, gdy nieruchomość ma kilku współwłaścicieli – ustalenie podmiotów zobowiązanych do poczynienia konkretnych nakładów oraz sposobu ich rozliczenia może nastręczać wielu problemów.
Zgodnie z art. 618 Kodeksu postępowania cywilnego w postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania zniesienia współwłasności i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy. Rozstrzygając spór o prawo żądania zniesienia współwłasności lub o prawo własności, sąd może wydać w tym przedmiocie postanowienie wstępne.
Z chwilą wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności odrębne postępowanie w sprawach wymienionych w paragrafie poprzedzającym jest niedopuszczalne. Sprawy będące w toku przekazuje się do dalszego rozpoznania sądowi prowadzącemu postępowanie o zniesienie współwłasności. Jeżeli jednak postępowanie o zniesienie współwłasności zostało wszczęte po wydaniu wyroku, przekazanie następuje tylko wówczas, gdy sąd drugiej instancji uchyli wyrok i sprawę przekaże do ponownego rozpoznania. Postępowanie w sprawach, które nie zostały przekazane, sąd umarza z chwilą zakończenia postępowania o zniesienie współwłasności.
Do wzajemnych roszczeń współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy wspólnej należą np.:
- roszczenia oparte na art. 231 § 1 k.c., dochodzone przez jednego współwłaściciela (współwłaścicieli) przeciwko innemu współwłaścicielowi (współwłaścicielom) o przeniesienie własności działki zajętej pod budowę (por. uchw. SN z 31 października 1968 r., III CZP 74/68, LexPolonica nr 296424, OSNCP 1969, nr 4, poz. 66 z glosami J.St. Piątowskiego, OSPiKA 1969, nr 7-8, poz. 158 i A. Kubasa, OSPiKA 1969, nr 12, poz. 252; uchw. SN z 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, LexPolonica nr 355796, OSNCP 1970, nr 3, poz. 39; uchw. SN z 11 marca 1985 r., III CZP 7/85, LexPolonica nr 296499, OSNCP 1985, nr 11, poz. 170 oraz uchw. SN z 27 marca 1986 r., III CZP 3/86, LexPolonica nr 296504, OSNCP 1987, nr 2-3, poz. 27),
- roszczenia z tytułu pobranych pożytków i innych przychodów oraz dokonanych nakładów (np. uchw. SN z 26 marca 1970 r., III CZP 7/70, LexPolonica nr 296431, OSNCP 1970, nr 12, poz. 219 oraz post. SN z 16 grudnia 2011 r., V CSK 28/11, niepubl.); w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości nabytej przez współwłaścicieli na podstawie przepisów ustawy z 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27, poz. 250) współwłaściciele mogą żądać w związku z wybudowaniem na niej przed datą wydania aktu własności budynków rozliczenia nakładów stosownie do poniesionych wydatków (uchw. SN z 4 lipca 1980 r., III CZP 42/80, LexPolonica nr 301402, OSNCP 1980, nr 12, poz. 232),
- roszczenia wynikające ze zburzenia przez jednego ze współwłaścicieli budynku znajdującego się na wspólnej nieruchomości (uchw. SN z 29 września 1969 r., III CZP 48/69, LexPolonica nr 296029, OSNCP 1970, nr 4, poz. 58).
Zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. To na Panu więc w postępowaniu o zniesienie współwłasności będzie ciążył obowiązek udowodnienia, iż nakładów Pan dokonał oraz udowodnienie ich wartości.
W tym celu może skorzystać Pan z szerokiego wachlarza środków dowodowych przewidzianych przez kodeks postępowania cywilnego. W przypadku udowodnienia okoliczności, iż nakłady był dokonane przez Pana w szczególności będzie to dowód z: dokumentu np. faktury, przesłuchania świadków, etc. Natomiast w przypadku wyceny wartości tych nakładów konieczne będzie skorzystanie z wiedzy specjalistycznej i powołanie dowodu z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego.
Na potrzeby określenia wartości nakładów biegły określa wartość nieruchomości łącznie z tymi nakładami.
Następnie z wartości tejże nieruchomości wyodrębnia się:
- nakłady, których wartość określa się według zasad rynkowych;
- nakłady, których wartość określa się według zasad kosztowych;
Określenie wartości nakładów poprzedza się ustaleniem okresu, w którym dokonano nakładów, i ich zakresu rzeczowego.
Wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartość nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów.
Ponadto zgodnie z art. 205 Kodeksu cywilnego współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy.
Pojęcie zarządu określił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały składu 7 sędziów z 10 kwietnia 1991 r., III CZP 76/90, LexPolonica nr 298533 (OSNCP /1991, nr 10-12, poz. 117). Zgodnie z tą uchwałą zarząd obejmuje całokształt czynności prawnych i faktycznych dotyczących majątku wspólnego - wśród nich czynności, których treścią jest zarówno zobowiązanie się do zbycia prawa majątkowego, stanowiącego składnik majątku wspólnego, jak i przeniesienie tego prawa na inną osobę. W uzasadnieniu zaś uchwały składu 7 sędziów z 25 marca 1994 r., III CZP 182/93, LexPolonica nr 298633 (OSNCP 1994, nr 7-8, poz. 146), Sąd Najwyższy ujął to nieco szerzej, stwierdzając, że „zarząd majątkiem wspólnym, to całokształt czynności faktycznych i prawnych, które dotyczą tego majątku bezpośrednio lub pośrednio poprzez osiągnięty skutek gospodarczy”.
Wynagrodzenie w mojej ocenie powinno zostać wyliczone według roboczogodziny obowiązującej na rynku dla czynności danego typu.
Maryna
Komunikacja i współpraca z kancelarią zostawiły bardzo pozytywne emocje. Wszyscy pracownicy bardzo mili i pomocni. Poziom profesjonalności bardzo wysoki . Myślałam, że moja sprawa nie jest do załatwienia, ale SIĘ UDAŁO! Otrzymałam kartę na 3 lata w trzy miesiące. Bardzo się cieszę , że trafiłam na kancelarię LexVin, doświadczonego prawnika Pana Dariusza Kostyry. Jestem bardzo wdzięczna i serdecznie polecam najlepszą kancelarię w Warszawie.
Mikołaj
Jestem mile zaskoczony jakością, fachowością i krótkim czasem prowadzenia sprawy choć do tej pory współpracowałem z wieloma kancelariami i prawnikami.
Andrzej
Szczerze polecam ta kancelarie dobry kontakt, szybka odpowiedz i pełen profesjonalizm. W sądzie poszło tak jak mówił Pan Dariusz. Dziękuje.
Piotr
Cieszy mnie niezmiernie, że w tak trudnych czasach wyzysku, manipulacji i cwaniactwa jest tak profesjonalna możliwość obrony. Dziękuję panie Darku !
Darek
Jestem bardzo mile zaskoczony profesjonalnością i szybkością odpowiedzi. Poleciłem serwis znajomym, bo warto!
Michał
Bardzo fachowa i szybka pomoc, a wszystko w dobrej cenie. Jestem pełen uznania i wdzięczności dla Kancelarii LexVin za profesjonalną realizację usługi.
Karolina
Bardzo dziękuję za zajęcie się moją sprawą oraz szybkie wysłanie mi sprzeciwu. Z pewnością polecę Państwa usługi.
Joanna
Pomoc prawną otrzymałam błyskawicznie i profesjonalnie.Świetna,merytoryczna i miła obsługa. Serdecznie dziękuję.
Aneta
Bardzo dziękuję za profesjonalne i szybkie napisanie sprzeciwu. Polecam pomoc prawną Kancelarii LexVin każdemu, kto szuka profesjonalnej pomocy prawnej.
