Sprzedaż odziedziczonego mieszkania
08.12.2014
Zgodnie z art. 922 Kodeksu cywilnego Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej. Nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami.
Śmierć strony umowy co do zasady nie ma wpływu na dalsze istnienie danego stosunku prawnego. Oznacza to, iż spadkobiercy wstępują w wynikającą z umowy sytuację prawną spadkodawcy - strony, w szczególności przejmują jego wierzytelności i długi, ponadto zaś związani są wszystkimi postanowieniami umowy, zwłaszcza odnośnie do formy (art. 76 i 77 Kodeksu cywilnego), a także w zakresie warunku (art. 89 Kodeksu cywilnego) i terminu (art. 116 Kodeksu cywilnego). Odstępstwa od zasady dziedziczności praw i obowiązków wynikających z umów dotyczą przede wszystkim tych stosunków zobowiązaniowych, których wykonanie związane jest ściśle z osobą spadkodawcy (art. 922 § 2 Kodeksu cywilnego). Skutek w postaci wygaśnięcia umowy z chwilą śmierci strony wynika najczęściej wprost z przepisu ustawy, rzadziej zaś należy wyprowadzać go z jej istoty (np. umowa agencyjna wygasa wraz ze śmiercią agenta, prawo do renty oraz prawo dożywocia wygasają wraz ze śmiercią uprawnionego). Skutek ten może wynikać także z woli stron korzystających z zasady swobody umów.
Natomiast kwestia obowiązku zwrotu bonifikaty udzielonej w związku z zakupem mieszkania komunalnego przez najemcę uregulowano w Ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 68 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.
Sam zwrot bonifikaty, jak i również jej przyznanie, należy oceniać w świetle art. 922 § 2 kc. Zgodnie z jego treścią, nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami. Stanowisko te zostało przyjęte przez judykaturę, co swój wyraz znalazło w uchwale Sądu Najwyższego, w której to obszernie omówiono kwestię sukcesji uniwersalnej i singularnej - zob. uchwałę SN z dnia 17 grudnia 2010 r., III CZP 102/10, wyd./el. Lex nr 646672; uchwałę SN z dnia 11 kwietnia 2008 r., III CZP 130/07, OSNC 2008/10/108, tak też E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyd. Lex 2013.
Jak bowiem wskazano w tymże orzeczeniu, obowiązek zwrotu bonifikaty ma jedynie charakter potencjalny i jest obowiązkiem odrębnym od konieczności zapłacenia ceny za lokal? Ponadto w zakresie pojęcia nabywcy w rozumieniu art. 68 Ustawy o gospodarce nieruchomościami mieści się tylko i wyłącznie nabywca pierwotny tj. ten, który zawarł umowę ze Skarbem Państwa lub samorządem, a wykładnia rozszerzająca, obejmująca również jego spadkobierców jest wykładnią contra legem, wykraczającą znacznie poza ustawę oraz niezgodną z samą intencją ustawodawcy.
W mojej ocenie nie ma podstaw do żądania zwrotu bonifikaty od spadkobierców w sytuacji gdy zbyli oni lokal mieszkalny zakupiony z bonifikatą.
Tagi: bonifikata
Opinie naszych zadowolonych Klientów
