Zasiedzenie udziału w nieruchomości wspólnej
23.06.2014
Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.
Natomiast zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
W orzecznictwie (por. powołane przez Sąd Wojewódzki postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 1980 r. III CRN 45/80 OSNCP 1980/12 poz. 240, oraz uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 21 października 1983 r. IV CR 346/83 OSNCP 1984/5 poz. 84), jak też w doktrynie, wyrażony został jednolity pogląd o dopuszczalności nabycia w drodze zasiedzenia własności lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności (art. 135 kc). Konsekwentnie należy też przyjąć, że dopuszczalne jest
zasiedzenie udziału we własności takiego lokalu. Uzasadnienie wspomnianej tezy opiera się na założeniu, że art. 172 kc, ustalając przesłanki zasiedzenia, nie rozróżnia poszczególnych rodzajów nieruchomości, co oznacza, że odnosi się on zarówno do budynku, jak i lokalu mieszkalnego, stanowiących przedmiot odrębnej własności (por. art. 46 § 1 kc i art. 135 kc).
W omawianej sprawie niestety opisany przez Panią wyrok sądu oraz stan faktyczny wzajemnie sobie zaprzeczają. Z orzeczenia sądu wynika, iż rodzice zasiedzieli udział w ½ nieruchomości, co spowodowałoby, iż po dodaniu udziału, który już posiadali stali by się właścicielami niemal całości nieruchomości.
Obecnie opisana nieruchomość nie jest podzielona na lokale mieszkalne. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Przy czym jak wynika z opisu sprawy w niniejszej sprawie doszło do zawarcia umowy, w której współwłaściciele określili sposób użytkowania współwłasności. Przedmiotową umowę można zawrzeć również w formie pisemnej czy też dopuszczalne jest wystąpienie z wnioskiem do sądu o ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej.
Odnosząc się do kwestii założenia księgi wieczystej to oczywiście nic nie szkodzi aby taką księgę nieruchomości założyć w której to będą wskazani współwłaściciele nieruchomości i przypadające im udziały. Natomiast, aby założyć księgę wieczystą każdemu z mieszkań to konieczne jest ich wcześniejsze wyodrębnienie. Niezbędną przesłanką do ustanowienia odrębnej własności lokali jest jego samodzielność. Stwierdzona jest ona w dokumencie urzędowym tzw. zaświadczeniu o samodzielności lokalu mieszkalnego, użytkowego, czy też garażu.
Zaświadczenie takie wydaje starosta na wniosek każdego, kto ma w tym interes prawny. Zaświadczenie jest potrzebne, aby w budynku wyodrębnić lokal i przenieść jego własność na nabywcę.
Definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego znajdziemy w art. 2 ust 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z nią samodzielnym lokalem mieszkalnym, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych lub przeznaczone są na cele inne niż mieszkalne. Samodzielność lokalu determinuje jego realne wydzielenie w obrębie danego budynku ścianami, przy czym muszą być to ściany wykonane z trwałych, solidnych materiałów.
Następnie po założeniu ksiąg wieczystych na każdy wyodrębniony lokal mieszkalny konieczne będzie zniesienie współwłasności nieruchomości w taki sposób, iż Pani zostaną przyznane określone lokale mieszkalne a drugiemu współwłaścicielowi również określone lokale mieszkalne, część wspólna (klatka schodowa, podwórko) nadal będzie Państwa współwłasnością. W przypadku różnic w cenie poszczególnych udziałów sąd będzie mógł zasądzić odpowiednie dopłaty.
Tagi: zasiedzenie
Opinie naszych zadowolonych Klientów
