Fizyczny podział nieruchomości
29.06.2012
Co do możliwości zniesienia współwłasności nieruchomości istotne dla Pani będą postanowienia Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.
Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.
Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.
W praktyce aby był możliwy podział budynku mieszkalnego na dwóch współwłaścicieli musi on mieć konstrukcję pozwalającą na wyodrębnienie dwóch samodzielnych lokalu w rozumieniu Ustawy o własności lokali. Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Jeżeli nie ma takiej możliwości to nie istnieje możliwość dokonania podziału nieruchomości na współwłaścicieli a jedynie zniesienie współwłasności poprzez dokonania spłaty drugiego współwłaściciela.
Istnieje również możliwość podpisania tzw. umowy quoad sum. Podział quoad usum można zawrzeć, jeżeli zgadzają się na niego współwłaściciele mający łącznie ponad połowę udziałów, pod warunkiem, że podział ten nie przekracza zwykłego zarządu. Jeśli nie ma jednak zgody osób z większością udziałów można na drodze sądowej dokonać podział quoad usum.
Umowa quoad usum może powstać w formie pisemnej, a nawet ustnej, ponieważ jest to tylko sposób korzystania z rzeczy wspólnej i nie ma żadnej mocy prawnej. Zaleca się jednak, aby umowa quoad usum była także w formie pisemnej, gdyż łatwiej później udowodnić jaki był podział. W treści takiej umowy powinno się wyraźnie napisać, np. w przypadku działki jaka część ziemi przypada do wyłącznego korzystania przez jakiego współwłaściciela.
Podział quoad usum nie jest zniesieniem współwłasności, jak to niektórzy mogą sądzić, jest to tylko i wyłącznie wewnętrzny podział, który ma ułatwić korzystanie z rzeczy wspólnej i dalej żaden ze współwłaścicieli nie może samodzielnie rozporządzać żadną częścią rzeczy wspólnej.
Zniesienie współwłasności jest jednak dużo lepszym rozwiązaniem, ponieważ wtedy żaden z byłych współwłaścicieli nie będzie miał prawa do żadnych roszczeń w związku z byłą współwłasnością. W przypadku quoad usum natomiast jest to tylko umowny podział i w żadnym wypadku nie jest to własność, dlatego też każdy współwłaściciel dalej ma pełne prawo do całej części współwłasności mimo, że została zawarta umowa quoad usum.
Tagi: dom, nieruchomość, współwłasność
Opinie naszych zadowolonych Klientów
