Własność przez zasiedzenie
15.06.2012
Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Dla oceny daty kiedy doszło do zasiedzenie przez Pana rodziców przedmiotowej nieruchomości będą miały również znaczenie przepisy obowiązujące od 1973 roku oraz zmiana tych przepisów.
Do roku 1990 obowiązywał również artykuł 177 Kodeksu cywilnego uniemożliwiający zasiedzenie nieruchomości państwowych. Natomiast art. 172 Kodeksu cywilnego przewidywał do tego roku krótsze terminy zasiedzenia nieruchomości tj. dziesięć lat w przypadku posiadania w dobrej wierze oraz dwadzieścia lat w przypadku posiadania w złej wierze. Ustawa weszła w życie w dniu 1 października 1990 r.
Przepisy te zostały zmienione Ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - kodeks cywilny. Zgodnie z art. 10 Ustawy o zmianie Kodeksu cywilnego Jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie. Jednakże termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę.
Przy czym jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 marca 1993 roku w sprawie III CZP 14/93 do okresu posiadania, o który stosownie do art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - kodeks cywilny (Dz. U. 1990 r. Nr 55 poz. 321) skraca się termin zasiedzenia, dolicza się także okres posiadania sprzed wejścia w życie przepisów wyłączających możliwość zasiedzenia nieruchomości.
Ponadto w wyroku z dnia 13 stycznia 1995 roku w sprawie III CZP 174/94 Sąd Najwyższy orzekł, iż artykuł 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - kodeks cywilny (Dz. U. 1990 r. Nr 55 poz. 321) ma także zastosowanie do nieruchomości państwowych, które z dniem 27 maja 1990 r. stały się z mocy prawa mieniem komunalnym.
Jak wynika z Pana opisu rodzice kupili działkę od osoby trzeciej, która zajmowała również część nieruchomości nie będącej ich własnością a Pana rodzice stan ten do chwili obecnej utrzymują.
Art. 172 Kodeksu cywilnego łączy wymagany do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia upływ czasu z kwalifikacją posiadania według kryterium dobrej lub złej wiary posiadacza w chwili uzyskania przez niego posiadania także wymienionego w art. 174 . W zależności od tego, czy samoistny posiadacz uzyskał posiadanie w dobrej czy złej wierze, termin zasiedzenia wynosi 20 lub 30 lat. Decydująca jest przy tym w obu wypadkach tylko chwila uzyskania posiadania, wobec czego późniejsze od tej chwili okoliczności powodujące, że samoistny posiadacz stał się posiadaczem w złej wierze, nie mają już znaczenia i nie powodują przedłużenia terminu do 30 lat. Obowiązuje więc zasada malafides superveniens non nocet. Oznacza to, że utrata tytułu własności przez nabywcę nieruchomości na skutek ponownej jej sprzedaży przez poprzedniego właściciela i nabycia własności przez drugiego nabywcę na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych sama przez się nie wyklucza posiadania w dobrej wierze tej nieruchomości przez pierwszego kupującego.
Ani kodeks cywilny, ani poprzednie przepisy prawa rzeczowego nie zawierały definicji dobrej wiary. Zarówno obecnie, jak i poprzednio krótszy termin zasiedzenia jest wyłączony, gdy samoistny posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze. Określenie przesłanki krótszego terminu nastąpiło przez zanegowanie stanu złej wiary. Jest to, z jednej strony, konsekwencją ogólnego domniemania dobrej wiary ( art. 7 k.c.), a z drugiej - przerzuceniem ciężaru dowodu złej wiary na tego, kto twierdzi, że samoistny posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze.
Przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje (orz. SN z 7 maja 1971 r., I CR 302/71 , LexPolonica nr 355903, NP 4/73, s. 580).
Drugą - obok posiadania - przesłanką zasiedzenia jest upływ czasu. Do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest, aby władający nieruchomością był jej posiadaczem oraz aby posiadanie to trwało przez czas określony w ustawie. Samo więc władanie rzeczą nie wystarcza do zasiedzenia (orz. SN z 13 września 1962 r., 1 CR 521/61 , NP 2/64, s. 192). Posiadanie rzeczy prowadzące do zasiedzenia jest zdarzeniem prawnym ciągłym, które polega na trwaniu określonego stanu faktycznego przez pewien czas. Dla nabycia własności konieczna jest jednolita kwalifikacja zdarzenia ciągłego (stanu posiadania), jako zdolnego wywrzeć taki skutek. Oznacza to, że warunkiem dopuszczalności zasiedzenia jest, aby skutek ten był uznawany przez ustawę obowiązującą w ciągu całego biegu terminu zasiedzenia (tak TK w uzasadnieniu wyroku z 28 października 2003 r., P. 3/2003 , LexPolonica nr 363992, OTK- A 8/2003, poz. 82). Na upływ czasu potrzebnego do zasiedzenia nie ma wpływu, w normalnym toku, przyczyna, dla której właściciel nie wykonywał swego posiadania.
Podsumowują przedmiotowe rozważania prawne na gruncie przedstawionej przez Pana sytuacji stwierdzam, iż w mojej ocenie Pana rodzice są właścicielami przedmiotowej nieruchomości począwszy od 1 października 2005 roku. W tym dniu upłynęło 15 lat samoistnego posiadania nieruchomości i zgodnie z Ustawą z 1990 roku dodatkowo należy do tego okresu doliczyć 15 lat posiadania sprzed roku 1990 co daje łączny okres 30 lat do zasiedzenia nieruchomości w złej wierze.
W chwili obecnej Pana rodzice powinni potwierdzić ten stan prawny w sądzie poprzez złożenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Opłata sądowa w sprawach o zasiedzenie wynosi 2 000 zł, ponadto rodzice muszą liczyć się z wydatkiem około 1 500 zł za opinię biegłego sądowego z zakresu geodezji.
Maryna
Komunikacja i współpraca z kancelarią zostawiły bardzo pozytywne emocje. Wszyscy pracownicy bardzo mili i pomocni. Poziom profesjonalności bardzo wysoki . Myślałam, że moja sprawa nie jest do załatwienia, ale SIĘ UDAŁO! Otrzymałam kartę na 3 lata w trzy miesiące. Bardzo się cieszę , że trafiłam na kancelarię LexVin, doświadczonego prawnika Pana Dariusza Kostyry. Jestem bardzo wdzięczna i serdecznie polecam najlepszą kancelarię w Warszawie.
Mikołaj
Jestem mile zaskoczony jakością, fachowością i krótkim czasem prowadzenia sprawy choć do tej pory współpracowałem z wieloma kancelariami i prawnikami.
Andrzej
Szczerze polecam ta kancelarie dobry kontakt, szybka odpowiedz i pełen profesjonalizm. W sądzie poszło tak jak mówił Pan Dariusz. Dziękuje.
Piotr
Cieszy mnie niezmiernie, że w tak trudnych czasach wyzysku, manipulacji i cwaniactwa jest tak profesjonalna możliwość obrony. Dziękuję panie Darku !
Darek
Jestem bardzo mile zaskoczony profesjonalnością i szybkością odpowiedzi. Poleciłem serwis znajomym, bo warto!
Michał
Bardzo fachowa i szybka pomoc, a wszystko w dobrej cenie. Jestem pełen uznania i wdzięczności dla Kancelarii LexVin za profesjonalną realizację usługi.
Karolina
Bardzo dziękuję za zajęcie się moją sprawą oraz szybkie wysłanie mi sprzeciwu. Z pewnością polecę Państwa usługi.
Joanna
Pomoc prawną otrzymałam błyskawicznie i profesjonalnie.Świetna,merytoryczna i miła obsługa. Serdecznie dziękuję.
Aneta
Bardzo dziękuję za profesjonalne i szybkie napisanie sprzeciwu. Polecam pomoc prawną Kancelarii LexVin każdemu, kto szuka profesjonalnej pomocy prawnej.
