W pierwszej kolejności wyjaśnić trzeba, iż Prawo budowlane określa sytuację, w których inwestor jest obowiązany uzyskać pozwolenie na użytkowanie pobudowanego obiektu budowlanego. Będą to sytuacje, gdy na budowę obiektu budowlanego wymagane było uzyskanie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę oraz został on zakwalifikowany do jednej z 18 enumeratywnie wskazanych kategorii obiektów (kategorie obiektów budowlanych określa  załącznik nr 1 do ustawy Prawo budowlane), gdy organ nadzoru budowlanego prowadził w stosunku do obiektu budowlanego postępowanie legalizacyjne oraz w sytuacji, gdy przystąpienie do użytkowania ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. W pozostałych przypadkach, do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić po uprzednim zawiadomieniu organu o zakończeniu budowy, jeżeli ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosił sprzeciwu w drodze decyzji.

 

Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. stanowiąca nowelizację Prawa budowlanego, wprowadziła sankcję finansową z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego - bez skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Zgodnie z przepisami tej ustawy, sankcje za nielegalne użytkowanie obiektu budowlanego można nakładać tylko w przypadku, gdy stwierdzenie takiej okoliczności przez właściwy organ nastąpiło po dniu 1 stycznia 2005 r. Nie dotyczy to zatem sytuacji, gdy obiekt budowlany był użytkowany samowolnie przed tą datą. Na dzień dzisiejszy nie ma to jednak większego znaczenia, gdyż kara ta nie jest uzależniona od okresu czasu przez jaki miało miejsce nielegalne użytkowanie a obliczana jest w oparciu o wskazany w ustawie wzór i zasadniczo jej wysokość zależy od kategorii i współczynnika wielkości obiektu budowlanego, określonych w załączniku nr 1 do Prawa budowlanego.

 

Wprowadzenie tego typu sankcji finansowych miało na celu wyeliminowanie sytuacji, z jaką obecnie mamy do czynienia, gdy dziesiątki tysięcy obiektów budowlanych jest od dawna użytkowanych, podczas gdy w sensie prawnym nadal są one w trakcie budowy. W takiej sytuacji organ nadzoru budowlanego jest obowiązany nałożyć na użytkownika karę, obliczaną jak przy obowiązkowych kontrolach, z tym że stawka opłaty podlega wówczas dziesięciokrotnemu podwyższeniu. 

 

Należy również dodać, że w przypadku, gdy w skład obiektu budowlanego wchodzą części odpowiadające różnym kategoriom z załącznika do ustawy Prawo budowlane, karę stanowi suma kar obliczonych dla poszczególnych kategorii. Karę za nielegalne użytkowanie wnosi się do budżetu państwa. Zapłata powinna nastąpić w terminie 7 dni od dnia doręczenia postanowienia w kasie lub na rachunek bankowy właściwego urzędu wojewódzkiego. Do kary za nielegalne użytkowanie stosuje się odpowiednio przepisy Ordynacji podatkowej.

 

Organy nadzoru  i sądy administracyjne zgodnie uznają, że nie zwalnia z obowiązku zapłaty kary ani trudna sytuacja, ani brak winy, ani nieświadomość działania sprzecznego z prawem. Istotną ulgę przynosi natomiast wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 grudnia 2009 r., zapadły w sprawie II OSK 1110/09. Sąd uznał, że możliwość wymierzenia kary za nielegalne użytkowanie ulega przedawnieniu na takich samych zasadach, co zobowiązania podatkowe. To istotne novum, gdyż dotychczas organy nadzoru stały na stanowisku, że karę za samowolne użytkowanie obiektu można wymierzyć w każdym czasie. Zdaniem NSA jest inaczej - możliwość nałożenia kary przedawnia się po 3 albo 5 latach od momentu samowolnego przystąpienia do użytkowania. Jeśli inwestor złożył wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, a organ nie przeprowadził obowiązkowej kontroli, nie będzie mógł doręczyć decyzji o wymierzeniu kary po upływie 3 lat od dnia przystąpienia do użytkowania. Natomiast w przypadku, gdy inwestor nie złożył wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie obiektu, decyzji o wymierzeniu kary nie można doręczyć po upływie 5 lat od dnia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego. Wydaje się, że ta ostatnia zasada będzie miała odpowiednio zastosowanie w przypadku zaniechania zgłoszenia zamiaru  przystąpienia do użytkowania.

 

Stwierdzenie przystąpienia do użytkowania wymaga ustalenia, że inwestor w określony sposób korzysta z obiektu budowlanego. W przypadku budynku mieszkalnego, korzystaniem zgodnym z przeznaczeniem obiektu jest zamieszkiwanie w budynku. Zamieszkiwanie przez inwestora lub osoby przez niego upoważnione w budynku mieszkalnym oznacza zatem użytkowanie. Inny sposób korzystania z budynku mieszkalnego, przeznaczenie go przykładowo w całości na pomieszczenia biurowe i faktyczne wykorzystywanie ich w tym celu również uznane być musi za przystąpienie do użytkowania obiektu w rozumieniu przepisów ustawy. W każdym przypadku obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie samowolnego przystąpienia do użytkowania jest dokładne ustalenie, czy i w jaki sposób inwestor korzysta z danego obiektu budowlanego. W sytuacjach spornych niezbędne jest wskazanie, jakie elementy stanu faktycznego pozwalają na uznanie, że obiekt jest użytkowany, przy czym jednoznacznie rozgraniczyć należy czynności przygotowujące obiekt do użytkowania od czynności świadczących o jego użytkowaniu.

 

Jeżeli przedmiotowe rozważania przenieść by na Pana sytuację to należy uznać, iż istnieje możliwość, iż przedmiotowa kara nie zostanie Panu wymierzona, względnie zostanie wymierzona jednak w wyniku wniesionych odwołań sprawę Pan wygra.

 

Pragnę również wskazać, iż ustawa Prawo budowlane, niezależnie od kar z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego, przewiduje również kary z tytułu stwierdzonych w czasie obowiązkowej kontroli, przed wydaniem decyzji pozwolenia na użytkowanie, odstępstw od zatwierdzonego do decyzji pozwolenia na budowę projektu budowlanego. Może się zatem okazać, iż w skutek kontroli organu nadzoru budowlanego, inwestor nowo wybudowanego obiektu budowlanego będzie zmuszony do uiszczenia kary w wysokości kilku lub kilkudziesięciu tysięcy złotych, z tego tylko tytułu, iż przystąpił do jego użytkowania bez wymaganego prawem pozwolenia na użytkowanie lub zawiadomienia o zakończeniu budowy oraz, iż w trakcie budowy postanowił „nieznacznie” zmienić projekt budowlany.

 

Przy czym jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w sprawie II Sa/Kr 1162/08 w sytuacji, gdy inwestor dopuścił się samowoli użytkowej tylko w odniesieniu do części obiektu budowlanego, to kary pieniężnej nie można wymierzyć w takiej wysokości, jak gdyby samowola użytkowa dotyczyła całego obiektu. Za takim stanowiskiem przemawia chociażby to, że w sytuacji, gdy obiekt składa się z kilku części o różnym przeznaczeniu, zaliczone do różnych kategorii, to karę pieniężną ustala się z uwzględnieniem poszczególnych części i to tylko tych, co do których nastąpiło samowolne przystąpienie do użytkowania.