Zdanie lokalu komunalnego, rozliczenie kaucji
03.02.2014
Zgodnie z art. 691 Kodeksu cywilnego w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.
Natomiast zgodnie z
art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Zgodnie z zawartą umową najmu przez Pani Ojca zobowiązał się on do zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym. Z zawartej umowy nie wynika, wprost jaki był stan lokalu w chwili jego otrzymania, domniemać jedynie można, iż albo lokal nie był wykończony albo jego stan techniczny nie był najlepszy – z umowy wynika, iż Ojciec zakupił m.in. wannę. Przedmiotowe uregulowanie dotyczy również Pani osoby, jako córki, która wstąpiła w stosunek najmu po dotychczasowym najemcy lokalu mieszkalnego.
Ponadto wynajmujący zobligowany jest do zwrotu kaucji. Zgodnie z
art. 36 Ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja wpłacona przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r., pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu, podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę.
Kaucja wpłacona przez najemcę w okresie obowiązywania ustawy, o której mowa w art. 39, podlega zwrotowi w zwaloryzowanej kwocie odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej lokalu obowiązującej w dniu jej zwrotu, w terminie określonym w ust. 1. Zwrócona kwota nie może być jednak niższa od kwoty kaucji wpłaconej przez najemcę.
Brak określenia sposobu waloryzacji kaucji wpłacanych przed 12 listopada 1994 r. oznacza, że może do jej ustalenia znaleźć zastosowanie art. 3581 § 3 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że w razie istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, zmienić wysokość lub sposób spełnienia świadczenia pieniężnego, chociażby były ustalone w orzeczeniu lub umowie.
Sąd Najwyższy stwierdził w uchwale z 26 września 2002 r., III CZP 58/02, LexPolonica nr 357319 (OSNC 2003, nr 9, poz. 117), że art. 36 ust. 1 u.o.p.l. nie wyłącza możliwości stosowania art. 3581 § 3 k.c. w zakresie waloryzacji wierzytelności o zwrot kaucji wpłaconej przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r. Potwierdził także, że wierzytelność najemcy obejmująca zwrot sumy pieniężnej wpłaconej wynajmującemu jako tzw.
kaucja mieszkaniowa stanowi wierzytelność pieniężną i to wierzytelność w sensie ścisłym (art. 3581 § 1 k.c.). De lege lata Sąd Najwyższy uznał za prawidłowe stanowisko, w myśl którego treść komentowanej ustawy umożliwia waloryzowanie wszystkich wpłaconych kaucji mieszkaniowych, przy czym reguły takiej waloryzacji uzależnione są od daty wpłacenia kaucji.
Obawiam się więc, iż zaproponowana przez miasto kwota tytułem zwrotu kaucji będzie raczej symboliczna a ewentualne domaganie się wyższej kwoty wiązałoby się z koniecznością wytoczenia powództwa.
Tagi: najem, kaucja
Opinie naszych zadowolonych Klientów
