Wynajmujący od gminy mieszkanie komunalne może stać się jego właścicielem za cenę znacznie niższą od ceny rynkowej. Należy jednak podkreślić, iż na gminy nie został nałożony obowiązek wyprzedawania mieszkań z zasobów komunalnych. To od decyzji gminy zależy, czy dane mieszkanie jest na sprzedaż, czy też nie. Decyzja ta podejmowana jest w oparciu o uchwałę gminy określającą zasady wykupu mieszkań komunalnych. Uchwała ta wydawana jest na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.).
Aby możliwe było wykupienie mieszkania komunalnego gmina musi wyrazić zgodę na jego sprzedaż.
W praktyce mogą wystąpić dwie sytuacje:
- to gmina zwraca się do najemcy mieszkania komunalnego przedstawiając mu propozycję wykupu tego mieszkania;
- gmina oczekuje, aż najemca zwróci się do niej z prośbą wyrażenia zgody na wykup zajmowanego mieszkania komunalnego.
Aby konkretne mieszkanie komunalne mogło zostać wykupione przez daną osobę muszą być spełnione następujące warunki:
- osoba ta musi być najemcą danego mieszkania komunalnego tzn. musi mieć zawartą z gminą umowę najmu na czas nieokreślony;
- osoba ta nie może zalegać z czynszem za dany lokal;
- mieszkanie komunalne musi być w dobrym stanie technicznym oraz mieć uregulowaną sytuację prawną.
Procedura sprzedaży mieszkania komunalnego trwa przez okres różny w zależności od tego, w jakiej gminie się toczy. Najemca zaczyna brać w niej udział z chwilą otrzymania od gminy pisma, w której zawarta jest propozycja wykupu wynajmowanego lokalu. Jeżeli najemca chce skorzystać z tej propozycji powinien w terminie określonym w tym piśmie złożyć wniosek oraz dokumenty wymagane do wykupu w odpowiednim wydziale gminy.
Dokumenty te są następujące:
- decyzja o przydziale najmu mieszkania;
- umowa najmu mieszkania;
- zaświadczenie o zameldowaniu;
- ksero dowodu osobistego;
- akt zgonu/akt małżeństwa/postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku – w przypadku spadkobierców najemcy.
Natomiast we wniosku o wykup mieszkania komunalnego powinno określić się formę zapłaty za wykupywane mieszkanie. Gmina może rozłożyć na raty cenę sprzedawanego lokalu. Maksymalnie okres płatności rat może wynosić 10 lat.
Dokumenty złożone przez najemcę przekazywane są do wydziału mienia i geodezji. Kolejnym krokiem jest zlecenie przez gminę ustalenia wartości rynkowej mieszkania komunalnego rzeczoznawcy majątkowemu. W skład tej wyceny wchodzi nie tylko wykupywany lokal, ale także pomieszczenia do niego przynależne oraz udział w nieruchomości wspólnej.
Gmina ma prawo udzielić najemcy bonifikatę od wartości rynkowej ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Bonifikata ta może wynosić od 1 do 99% wartości rynkowej wykupywanego mieszkania komunalnego.
Osoby spełniające następujące warunki mają szansę na uzyskanie wysokiej bonifikaty od gminy:
- są najemcami lokalu przez dłuższy okres czasu;
- budynek, w którym znajduje się zajmowany przez nie lokal jest stary;
- zapłacą gotówką całą kwotę od razu;
- jednocześnie od gminy wykupią mieszkania komunalne wszyscy ich najemcy;
- grunt pod działkę brany jest w użytkowanie wieczyste (na 99 lat, a w zamian co roku należy wpłacić do gminnej kasy 1 % wartości działki pod lokalem).
Wysokość udzielonej bonifikaty zależy od decyzji gminy. Wysokość ta nie jest regulowana przez ustawę.
Wraz ze sprzedażą mieszkania komunalnego sprzedawany jest udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Należy podkreślić, iż bonifikata udzielana przez gminę od wartości rynkowej lokalu dotyczy także ceny udziału w nieruchomości wspólnej.
Następnie w przypadku, gdy najemca zaakceptuje wycenę mieszkania komunalnego dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego oraz bonifikatę udzieloną przez gminę podpisywana jest umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego. Umowa ta stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej, a także na jej podstawie administrator budynku dokona rejestracji najemcy jako właściciela lokalu. Konsekwencją tego staje się on członkiem wspólnoty mieszkaniowej.
