Poprzez darowiznę mieszkania darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego przekazania mieszkania na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

 

Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.

 

W niniejszym artykule postaram się przybliżyć kilka aspektów prawnych nieodłącznie zerwanych z umową darowizny mieszkania o których to skutkach często jednak strony umowy zapominają.

 

Darowizna mieszkania jako składnik majątku małżeńskiego

 

Co do zasady jeżeli osoba obdarowana jest w związku małżeńskim w którym panuje ustrój ustawowej wspólności majątkowej to mieszkanie po dokonanej darowiźnie będzie stanowiło majątek odrębny tej osoby.

 

Zgodnie bowiem z treścią art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

 

 

Jednakże należy pamiętać, iż małżonkowi nie obdarowanemu przysługuje ewentualne roszczenie o zwrot nakładów poczynionych z majątku wspólnego na darowane mieszkanie. Zgodnie z art. 45 Kodeksu rodzinnego każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

 

Zachowek a darowizna mieszkania

 

Darowizna mieszkania może również w przyszłości spowodować obowiązek zapłaty zachowku na rzecz spadkobierców ustawowych. 

 

Zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni - dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach - połowa wartości tego udziału (zachowek).

 

Jeżeli uprawniony nie otrzymał należnego mu zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia.

 

Wartość przedmiotu darowizny mieszkania oblicza się według stanu mieszkania z chwili jej dokonania, a według cen mieszkania z chwili ustalania zachowku.

 

Darowizna mieszkania a odpowiedzialność za długi darczyńcy

 

Jeżeli darczyńca dokonuje darowizny mieszkania z pokrzywdzeniem wierzycieli może to spowodować obowiązek spłaty wierzycieli. 

 

Zgodnie z art. 527 Kodeksu cywilnego gdy wskutek czynności prawnej dłużnika np. darowizny mieszkania dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

 

Darowizna mieszkania jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.

 

Jeżeli wskutek darowizny mieszkania dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

 

Cofnięcie dokonanej darowizny mieszkania

 

Kolejną rzeczą o której należy pamiętać przyjmując darowiznę mieszkania to możliwość cofnięcia darowizny mieszkania oraz żądania alimentów od osoby obdarowanej mieszkaniem. 

 

Darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze nie wykonaną, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych.

 

Jeżeli po wykonaniu darowizny darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może jednak zwolnić się od tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.

 

Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.