Poprzez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Kwestie związane z wypowiedzeniem umowy najmu zostały uregulowane w kodeksie cywilnym. W szczególnych przypadkach w sprawach związanych z rozwiązaniem umowy najmu będzie miała również zastosowanie Ustawa o ochronie praw lokatorów oraz inne regulacje prawne. W niniejszym artykule skupiam się na kodeksowych uregulowaniach dotyczących rozwiązania umowy najmu.
Zgodnie z treścią art. 688 Kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
W umowie najmu lokalu użytkowego, zawartej na czas oznaczony, strony nie mogą zastrzec możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem. (tak SN w sprawie III CZP 3/97).
Ponadto w kodeksie ustawodawca przewidział również sytuacje szczególne których może dojść do rozwiązania umowy najmu.
Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Jeżeli uporczywe składanie przez najemcę licznych skarg na wynajmującego, zawierających nieprawdziwe i szkalujące go zarzuty, wiąże się z niewłaściwym korzystaniem przez najemcę z lokalu i konfliktami na tym tle, to takie postępowanie stanowi kontynuację wykroczenia przez najemcę przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu i jego niewłaściwego zachowania, czyniąc go najemcą uciążliwym, co spełnia przesłanki art. 685 kc. (SN w sprawie III CRN 12/80).
Ponadto można rozwiązać umowę najmu jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
W zakresie rozwiązania umowy najmu z powodu niepłacenia czynszu wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku III CZP 122/94 orzekając, iż zapłata zaległego czynszu nie stanowi przeszkody do wytoczenia powództwa - o rozwiązanie stosunku najmu wynikającego z decyzji administracyjnej o przydziale i o nakazaniu opróżnienia lokalu - opartego na podstawie określonej w art. 687 kc.
Jeżeli najemca lokalu mieszkalnego dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący - bez uprzedzenia najemcy na piśmie o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu, bez zachowania terminów wypowiedzenia i bez udzielenia najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 687 kc) - wniósł pozew o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu, powództwo jest nieuzasadnione. Jednakże sąd nie może oddalić powództwa, jeżeli stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 kpc) wykazuje, że pozwany mimo wyrażonej w pozwie woli powoda wypowiedzenia najmu, bez zachowania terminów wypowiedzenia i mimo upływu terminu miesięcznego od doręczenia mu pozwu, nie zapłacił zaległego czynszu.