Kancelaria Radcy Prawnego Dariusz Borys Kostyra
Zamów poradę online Zapytaj prawnika

Umowa przedwstępna kupna mieszkania

24.02.2012
Umowa przedwstępna kupna mieszkania to umowa, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej tj. zawarcia umowy kupna-sprzedaży mieszkania.
 
Kupno mieszkania to transakcja sama w sobie poważnie obciążająca domowy budżet. Niestety, pochopne i mało ostrożne podpisanie umowy może spowodować dodatkowe koszty, nawet po odebraniu kluczy.
 
Elementy konieczne przedwstępnej umowy kupna mieszkania
 
Umowa przedwstępna aby była w pełni skuteczna musi zawierać podstawowe dane dotyczące transakcji której dotyczy. W przypadku więc zawierania umowy przedwstępnej kupna mieszkania w umowie koniecznie należy wskazać strony umowy oraz przedmiot umowy. 
 
Mieszkanie będące przedmiotem umowy należy jak najdokładniej opisać w szczególności wskazać, jego adres, powierzchnię, numer księgi wieczystej, standard wykończenia oraz jego stan.  
 
W umowie przedwstępnej kupna mieszkania winny również zostać wskazane tak istotne elementy jak cena mieszkania, data do której strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną, wskazanie wysokości kary umownej za odstąpienie od umowy lub niezawarcie umowy przyrzeczonej w terminie, w przypadku wpłaty części kwoty należy precyzyjnie wskazać czy kwota ta jest zaliczką czy zadatkiem.
 
Forma umowy przedwstępnej kupna mieszkania
 
Punktem wyjścia do odpowiedzenia na Pani pytanie jest postawienie tezy teoretycznie oczywistej - umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Z tej tezy bardzo często wywodzone są wnioski, że umowa przedwstępna również powinna mieć formę aktu notarialnego. Otóż jest inaczej - umowa przedwstępna rządzi się swoimi własnymi prawami. Przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego. 
 
Kupujący zatem ma do wyboru dwie formy: albo formę zwykłą, pisemną albo formę kwalifikowaną. Ta forma zwykła, pisemna, ma plusy i minusy. Plusem jest to, że nie trzeba ponosić kosztów sporządzenia aktu notarialnego, więc nie ma potrzeby płacenia taksy notarialnej, natomiast daje ona mniejsze bezpieczeństwo. Z czego to wynika? Przepisy kodeksu cywilnego stanowią, że jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej wymagana jest forma aktu notarialnego (a w przypadku obrotu nieruchomościami ta forma aktu notarialnego jest wymagana), to zawierając umowę w formie o skutku słabszym, czyli w formie zwykłej, pisemnej, w przypadku uchylania się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej, przysługuje nam tylko roszczenie odszkodowawcze. 
 
Dodatkowo to roszczenie odszkodowawcze nie ma kompensować szkody w pełnej wysokości. Ma to być roszczenie odszkodowawcze ograniczone pojęciem ujemnego interesu umownego. Do pojęcia "szkody" możemy sobie wrzucić te koszty, które ponieśliśmy w związku z zawarciem umowy i wykazać szkodę przez porównanie stanu majątkowego, który mielibyśmy, gdybyśmy nie wdali się w proces kontraktowania z tym stanem, który jest w związku z faktem, że umowę zawarliśmy. Jest to sytuacja trochę mało komfortowa. 
 
Akt notarialny daje nam roszczenie o skutku silniejszym. Jeśli zatem za wszelką cenę chcemy wybrane mieszkanie kupić, akt notarialny daje nam możliwość skierowania do sądu pozwu, na podstawie którego dochodzimy zawarcia umowy przyrzeczonej. Możemy zatem wybrać: albo chcemy tylko dochodzić roszczenia odszkodowawczego, albo chcemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym momencie orzeczenie sądu zastąpi nam oświadczenie woli sprzedawcy. 
 
Zadatek czy zaliczka w przedwstępnej umowie kupna mieszkania
 
Zadatek, zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, dany przy zawarciu umowy ma takie znaczenie, iż w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek. W przypadku, kiedy sama zapłaciła zadatek, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej. Oznacza to tym samym, że jeżeli kupujący nie podpisze umowy notarialnego przeniesienia własności nieruchomości z własnej winy, traci on kwotę wręczoną sprzedającemu przy umowie przedwstępnej, jako zadatek. Jeżeli natomiast do podpisania umowy sprzedaży nieruchomości nie dojdzie z winy sprzedającego, wtedy sprzedający zobowiązany będzie zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.
 
Zadatek stanowi wiec jednoczenie zabezpieczenie i jest rodzajem odszkodowania na wypadek ewentualnego niewykonania umowy.
 
W razie, gdy strony dojdą do porozumienia - rozwiążą umowę przedwstępną - zadatek powinien być zwrócony. Nie ma wtedy obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej. Identyczna zasada obowiązuje wówczas, gdy niewykonanie umowy spowodowały okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo odpowiadają obie.
 
Inną funkcję pełni zaliczka. Do zaliczki nie stosuje się zasad obowiązujących przy zadatku tj. przepadku zadatku lub obowiązku jego zwrotu w podwójnej wysokości. Zaliczka jest kwotą wpłaconą na poczet ceny sprzedaży, w przypadku wykonania umowy zostaje zaliczona na poczet zapłaty ceny. Jeżeli nie dojdzie do umowy przyrzeczonej, zaliczka jest zwracana kupującemu. Zaliczka w przeciwieństwie do zadatku nie pełni funkcji odszkodowawczej.
 
Wysokość zaliczki lub zadatku przy sprzedaży nieruchomości nie jest regulowana przepisami prawa. Według panującego zwyczaju przyjmuje się, że kupujący wpłaca sprzedającemu zadatek w wysokości 10% ustalonej ceny sprzedaży, jednakże strony mogą dowolnie określić jego wysokość.


Tagi: umowa, mieszkanie

Opinie naszych zadowolonych Klientów
    Zostaw swój komentarz
    Adres e-mail nie zostanie opublikowany
Zapytaj prawnika
Opinie klientów
Mikołaj

Jestem mile zaskoczony jakością, fachowością i krótkim czasem prowadzenia sprawy choć do tej pory współpracowałem z wieloma kancelariami i prawnikami.

  • right
Andrzej

Szczerze polecam ta kancelarie dobry kontakt, szybka odpowiedz i pełen profesjonalizm. W sądzie poszło tak jak mówił Pan Dariusz. Dziękuje.

  • left
  • right
Piotr

Cieszy mnie niezmiernie, że w tak trudnych czasach wyzysku, manipulacji i cwaniactwa jest tak profesjonalna możliwość obrony. Dziękuję panie Darku !

  • left
  • right
Darek

Jestem bardzo mile zaskoczony profesjonalnością i szybkością odpowiedzi. Poleciłem serwis znajomym, bo warto!

  • left
  • right
Michał

Bardzo fachowa i szybka pomoc, a wszystko w dobrej cenie. Jestem pełen uznania i wdzięczności dla Kancelarii LexVin za profesjonalną realizację usługi.

  • left
  • right
Karolina

Bardzo dziękuję za zajęcie się moją sprawą oraz szybkie wysłanie mi sprzeciwu. Z pewnością polecę Państwa usługi.

  • left
  • right
Joanna

Pomoc prawną otrzymałam błyskawicznie i profesjonalnie.Świetna,merytoryczna i miła obsługa. Serdecznie dziękuję.

  • left
  • right
Aneta

Bardzo dziękuję za profesjonalne i szybkie napisanie sprzeciwu. Polecam pomoc prawną Kancelarii LexVin każdemu, kto szuka profesjonalnej pomocy prawnej.

  • left
  • right
Podobne artykuły