Kancelaria Radcy Prawnego Dariusz Borys Kostyra
Zamów poradę online Zapytaj prawnika

Umowa dzierżawy

23.02.2012
Witold Walkowski
Autor:
Witold Walkowski Ekspert LexVin
Aplikant Radcowski
Masz problem?
Zadaj mi pytanie
O umowie dzierżawy stanowi ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.). 
 
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 § 1 k.c.).
 
Z powyższego wynika jednoznacznie, iż umowa dzierżawy jest umową wzajemną. 
 
Umowa dzierżawy zawarta na okres do końca życia dzierżawcy jest umową zawartą na czas oznaczony (Wyrok SN z dnia 16 kwietnia 2003 r., II CKN 6/01).
 
Należy podkreślić, iż czynsz za dzierżawę może być zastrzeżony:
 
  1. w pieniądzach;
  2. w świadczeniach innego rodzaju niż pieniądze;
  3. w ułamkowej części pożytków.
 
Umowa dzierżawy zawarta bez zgody sądu opiekuńczego przez osobę ograniczoną w zdolności do czynności prawnych jest nieważna jako przekraczająca zakres zwykłego zarządu i nie podlega konwalidacji na podstawie art. 18 k.c. (Wyrok SN z dnia 3 kwietnia 2007 r., II UK 178/06).
 
Zgodnie z art. 694 k.c. do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów odrębnie regulujących tą umowę.
 
Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nie oznaczony (art. 695 § 1 k.c.).
 
Przepisy prawa wskazują, jakie obowiązki wynikają z zawarcia umowy dzierżawy dla dzierżawcy. Po pierwsze dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego (art. 696 k.c.). Po drugie dzierżawca ma obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym (art. 697 k.c.). Po trzecie bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać (art. 698 § 1 k.c.). W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
 
Zakończenie stosunku dzierżawy nie powoduje rozwiązania z mocy prawa stosunku poddzierżawy (Wyrok SN z dnia 20 lipca 2006 r., V CSK 200/06).
 
Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu (art. 699 k.c.).
 
W przypadku, gdy wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy.
 
Na podstawie art. 701 k.c. do rzeczy ruchomych objętych ustawowym prawem zastawu wydzierżawiającego należą także rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, jeżeli znajdą się w obrębie przedmiotu dzierżawy.
 
Jeżeli w umowie zastrzeżono, że oprócz czynszu dzierżawca będzie obowiązany uiszczać podatki i inne ciężary związane z własnością lub z posiadaniem przedmiotu dzierżawy oraz ponosić koszty jego ubezpieczenia, ustawowe prawo zastawu przysługujące wydzierżawiającemu zabezpiecza również roszczenie wydzierżawiającego względem dzierżawcy o zwrot sum, które z powyższych tytułów zapłacił.
 
W sytuacji, gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.
 
Należy zaznaczyć, iż dzierżawę można wypowiedzieć na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. 
 
Przyjętym w prawie cywilnym sposobem normalnego oraz przedwczesnego zakończenia stosunków trwałych, a takim jest niewątpliwie stosunek dzierżawy, jest wypowiedzenie, bowiem wywiera ono skutki na przyszłość (ex nunc), to jest znosi stosunek prawny dopiero po upływie terminów wypowiedzenia, a gdy wyjątkowo taki termin nie jest wymagany - z chwilą złożenia kontrahentowi oświadczenia o wypowiedzeniu. Chodzi o to, aby spełnione już świadczenia pozostały nienaruszone, dlatego też nie tylko rozwiązanie umowy z mocą wsteczną, ale i jej wypowiedzenie z mocą wsteczną jest nieważne, jako sprzeczne z naturą zobowiązania (Wyrok SN z dnia 17 marca 2010 r., II CSK 454/09).
 
Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy (art. 705 k.c.).
 
W przypadku, gdy dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego (art.707 k.c.).
 
Należy podkreślić, iż zgodnie z art. 709 k.c. przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw.
 
Przysądzenie własności nieruchomości powoduje wygaśnięcie dzierżawy praw w postaci dzierżawy udziałów we współwłasności tej nieruchomości (Uchwała SN z dnia 28 sierpnia 2008 r., III CZP 61/08).


Tagi: umowa, dzierżawa

Opinie naszych zadowolonych Klientów
    Zostaw swój komentarz
    Adres e-mail nie zostanie opublikowany
Zapytaj prawnika
Opinie klientów
Mikołaj

Jestem mile zaskoczony jakością, fachowością i krótkim czasem prowadzenia sprawy choć do tej pory współpracowałem z wieloma kancelariami i prawnikami.

  • right
Andrzej

Szczerze polecam ta kancelarie dobry kontakt, szybka odpowiedz i pełen profesjonalizm. W sądzie poszło tak jak mówił Pan Dariusz. Dziękuje.

  • left
  • right
Piotr

Cieszy mnie niezmiernie, że w tak trudnych czasach wyzysku, manipulacji i cwaniactwa jest tak profesjonalna możliwość obrony. Dziękuję panie Darku !

  • left
  • right
Darek

Jestem bardzo mile zaskoczony profesjonalnością i szybkością odpowiedzi. Poleciłem serwis znajomym, bo warto!

  • left
  • right
Michał

Bardzo fachowa i szybka pomoc, a wszystko w dobrej cenie. Jestem pełen uznania i wdzięczności dla Kancelarii LexVin za profesjonalną realizację usługi.

  • left
  • right
Karolina

Bardzo dziękuję za zajęcie się moją sprawą oraz szybkie wysłanie mi sprzeciwu. Z pewnością polecę Państwa usługi.

  • left
  • right
Joanna

Pomoc prawną otrzymałam błyskawicznie i profesjonalnie.Świetna,merytoryczna i miła obsługa. Serdecznie dziękuję.

  • left
  • right
Aneta

Bardzo dziękuję za profesjonalne i szybkie napisanie sprzeciwu. Polecam pomoc prawną Kancelarii LexVin każdemu, kto szuka profesjonalnej pomocy prawnej.

  • left
  • right
Podobne artykuły