Kancelaria Radcy Prawnego Dariusz Borys Kostyra
Zamów poradę online Zapytaj prawnika

Nawiązanie stosunku najmu

23.01.2012
Witold Walkowski
Autor:
Witold Walkowski Ekspert LexVin
Aplikant Radcowski
Masz problem?
Zadaj mi pytanie
Co do zasady najem lokali mieszkalnych, jak również lokali o innym przeznaczeniu nawiązuje się na podstawie umowy. Od zasady tej wyjątek wprowadza jednak ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.). Zgodnie z jej art. 16 stosunek najmu powstaje ex lege. Mianowicie, jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu podlegające przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.).
 
Do swobodnej decyzji wynajmującego należy wybór osoby, której lokal wynajmie. 
 
Jednakże zgodnie z art. 4 OchrLokU tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Gmina powinna ze swojego zasobu mieszkaniowego wynajmować lokale osobom, które pozostają w gospodarstwach domowych o niskich dochodach. Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy określone są w uchwale rady gminy. Zgodnie z przepisami, które regulują te zagadnienia najemcą lokalu może być wyłącznie osoba fizyczna.
 
Szczególne zasady wynajmu odnoszą się do lokali socjalnych.
 
Zapewnienie lokali socjalnych w wypadkach przewidzianych w przepisach prawa należy do zadań gminy. Lokale socjalne oddawane są w najem następującym osobom:
 
  1. takim, którym przyznane zostało uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego na podstawie wyroku sądu nakazujące opróżnienie lokalu;
  2. takim, którzy nie posiadają tytułu prawnego do lokalu oraz wysokość ich dochodu nie przekracza wysokości dochodu gospodarstwa domowego, która wskazana została w uchwale rady gminy.
 
Rada gminy może wydzielić w zasobie mieszkaniowym lokale przeznaczone do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy (art. 20 ust. 3 OchrLokU).
 
Zasady oddawania w najem lokali przeznaczonych do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy określa uchwała rady gminy. Wynajem tych lokali może nie być uzależniony od sytuacji majątkowej lub mieszkaniowej osoby, która ubiega się o zawarcie umowy najmu.
 
Co do zasady strony umowy najmu decydują w sposób swobodny, czy zawierają umowę na czas oznaczony, czy nie oznaczony. Jednakże ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego wprowadza wyjątki od tej zasady. Zgodnie z tą ustawą sytuacja stron jest zróżnicowana w zależności od tego w skład jakich zasobów wchodzi lokal, który jest przedmiotem najmu. 
 
Umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, może być zawarta wyłącznie na czas nieoznaczony (art. 5 ust. 2 OchrLokU). Od zasady tej przepisy ustawy przewidują jednak wyjątki w następujących przypadkach:
 
  1. gdy zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator - właściciel nie może jednak uzależnić zawarcia umowy od złożenia przez lokatora tego żądania;
  2. gdy lokal związany jest ze stosunkiem pracy;
  3. gdy jest to lokal socjalny.
 
Umowę najmu lokalu socjalnego zawiera się na czas oznaczony. Umowa ta może być przedłużona na następny okres, jeżeli najemca znajduje się nadal w sytuacji uzasadniającej jej zawarcie.
 
Odmienna jest sytuacja lokali wchodzących w skład innych zasobów mieszkaniowych. Zgodnie z art. 5 ust. 1 OchrLokU umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony.
 
Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Wysokość kaucji ustalana jest przez strony. Nie może ona jednak przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu (art. 6 ust. 1 OchrLokU).
 
Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:
 
  1. dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;
  2. jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.
 
Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.


Tagi: umowa najmu, ochrona praw lokatorów

Opinie naszych zadowolonych Klientów
    Zostaw swój komentarz
    Adres e-mail nie zostanie opublikowany
Zapytaj prawnika
Opinie klientów
Mikołaj

Jestem mile zaskoczony jakością, fachowością i krótkim czasem prowadzenia sprawy choć do tej pory współpracowałem z wieloma kancelariami i prawnikami.

  • right
Andrzej

Szczerze polecam ta kancelarie dobry kontakt, szybka odpowiedz i pełen profesjonalizm. W sądzie poszło tak jak mówił Pan Dariusz. Dziękuje.

  • left
  • right
Piotr

Cieszy mnie niezmiernie, że w tak trudnych czasach wyzysku, manipulacji i cwaniactwa jest tak profesjonalna możliwość obrony. Dziękuję panie Darku !

  • left
  • right
Darek

Jestem bardzo mile zaskoczony profesjonalnością i szybkością odpowiedzi. Poleciłem serwis znajomym, bo warto!

  • left
  • right
Michał

Bardzo fachowa i szybka pomoc, a wszystko w dobrej cenie. Jestem pełen uznania i wdzięczności dla Kancelarii LexVin za profesjonalną realizację usługi.

  • left
  • right
Karolina

Bardzo dziękuję za zajęcie się moją sprawą oraz szybkie wysłanie mi sprzeciwu. Z pewnością polecę Państwa usługi.

  • left
  • right
Joanna

Pomoc prawną otrzymałam błyskawicznie i profesjonalnie.Świetna,merytoryczna i miła obsługa. Serdecznie dziękuję.

  • left
  • right
Aneta

Bardzo dziękuję za profesjonalne i szybkie napisanie sprzeciwu. Polecam pomoc prawną Kancelarii LexVin każdemu, kto szuka profesjonalnej pomocy prawnej.

  • left
  • right
Podobne artykuły