Kancelaria Radcy Prawnego Dariusz Borys Kostyra
Zamów poradę online Zapytaj prawnika

Ustanowienie odrębnej własności lokalu

15.12.2011
Witold Walkowski
Autor:
Witold Walkowski Ekspert LexVin
Aplikant Radcowski
Masz problem?
Zadaj mi pytanie
Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z póżn. zm.) odrębna własność lokalu nie jest wynikiem samodzielności architektonicznej danego lokalu. Do jej powstania konieczne jest zdarzenie,  z którym ustawa wiąże ustanowienie odrębnej własności lokalu.
 
Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność (art. 7 ust. 1 WłLokU).
 
Ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze umowy
 
Ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze umowy zostało wskazane przez ustawodawcę jako pierwsze wśród zdarzeń powodujących powstanie skutku prawnego odrębności. Wynika to z faktu, iż to w ten właśnie sposób najczęściej odrębna własność lokalu jest ustanawiana. Umowa zawierana jest zwykle między właścicielem nieruchomości a nabywcą lokalu. Jest to zazwyczaj umowa sprzedaży lub darowizny.
 
Należy podkreślić, iż odrębną własność lokali państwowych i komunalnych można ustanowić jedynie w drodze sprzedaży stosując uzupełniająco ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).
 
Zgodnie z art. 9 ust. 1 WłLokU odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu
budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Do ważności tej umowy niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.
 
Ustanowienie odrębnej własności lokalu może również nastąpić w celu zniesienia współwłasności. 
 
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 WłLokU).
 
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności:
 
  1. rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;
  2. wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
 
Współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.
 
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
 
Ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze jednostronnej czynności prawnej
 
Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy (art. 10 WłLokU).
 
Właściciel ustanawiając odrębną własność lokalu jednostronnym oświadczeniem woli nie rozporządza tym lokalem na rzecz nabywcy, ale zachowuje go dla siebie. To oświadczenie woli właściciela powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Akt ten powinien zawierać analogiczne postanowienia, jak w przypadku umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu. Ponadto do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, który ma charakter konstytutywny.
 
Gmina, która ustanowiła dla siebie odrębną własność lokali w drodze jednostronnej czynności prawnej, nie może wiązać ich zbycia z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste. Tak ustanowiona własność lokalu może być przez gminę zbyta tylko wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej (Postanowienie SN z dnia 17 czerwca 1999 r., I CKN 386/98).
 
Ustanowienie odrębnej własności lokalu na podstawie orzeczenia sądu
 
Odrębna własność lokalu może być ustanowiona w drodze orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości (art. 11 ust. 1 WłLokU).
 
Ponadto sąd może ustanowić odrębną własność lokalu w toku postępowania o podział majątku wspólnego małżonków lub w toku postępowania o dział spadku.
 
Do ustanowienia odrębnej własności lokalu na podstawie orzeczenia sądu stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w drodze umowy. Dla powstania tej własności niezbędny jest konstytutywny wpis w księdze wieczystej. Ponadto postanowienie sądu powinno zawierać elementy wskazane w art. 8 WłLokU.
 
Wpis odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej, dokonany na podstawie postanowienia sądu o zniesieniu współwłasności nieruchomości, ma charakter konstytutywny (Uchwała SN z dnia 21 lutego 2008 r., III CZP 152/07).
 
Należy podkreślić, iż znosząc współwłasność przez ustanowienie odrębnej własności lokalu w rzeczywistości dokonuje się podziału nieruchomości. Podział ten dokonywany jest stosownie do liczby samodzielnych lokali znajdujących się w nieruchomości macierzystej będącej przedmiotem współwłasności. Jeżeli jednak uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania - tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych uczestników, sąd - w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym - może wydać stosowne nakazy lub zakazy (art. 11 ust. 2 WłLokU).
 
Dopuszczalne jest zniesienie współwłasności na mocy orzeczenia sądowego przez ustanowienie odrębnej własności lokali w budynku wielomieszkaniowym, położonym na gruncie gminy, stanowiącym przedmiot współużytkowania wieczystego tej gminy oraz innych osób, które udziały we współużytkowaniu nabyły wraz z udziałami we współwłasności budynku (Uchwała SN z dnia 29 października 2002 r., III CZP 47/02).


Tagi: prawo mieszkaniowe, lokal

Opinie naszych zadowolonych Klientów
    Zostaw swój komentarz
    Adres e-mail nie zostanie opublikowany
Zapytaj prawnika
Opinie klientów
Mikołaj

Jestem mile zaskoczony jakością, fachowością i krótkim czasem prowadzenia sprawy choć do tej pory współpracowałem z wieloma kancelariami i prawnikami.

  • right
Andrzej

Szczerze polecam ta kancelarie dobry kontakt, szybka odpowiedz i pełen profesjonalizm. W sądzie poszło tak jak mówił Pan Dariusz. Dziękuje.

  • left
  • right
Piotr

Cieszy mnie niezmiernie, że w tak trudnych czasach wyzysku, manipulacji i cwaniactwa jest tak profesjonalna możliwość obrony. Dziękuję panie Darku !

  • left
  • right
Darek

Jestem bardzo mile zaskoczony profesjonalnością i szybkością odpowiedzi. Poleciłem serwis znajomym, bo warto!

  • left
  • right
Michał

Bardzo fachowa i szybka pomoc, a wszystko w dobrej cenie. Jestem pełen uznania i wdzięczności dla Kancelarii LexVin za profesjonalną realizację usługi.

  • left
  • right
Karolina

Bardzo dziękuję za zajęcie się moją sprawą oraz szybkie wysłanie mi sprzeciwu. Z pewnością polecę Państwa usługi.

  • left
  • right
Joanna

Pomoc prawną otrzymałam błyskawicznie i profesjonalnie.Świetna,merytoryczna i miła obsługa. Serdecznie dziękuję.

  • left
  • right
Aneta

Bardzo dziękuję za profesjonalne i szybkie napisanie sprzeciwu. Polecam pomoc prawną Kancelarii LexVin każdemu, kto szuka profesjonalnej pomocy prawnej.

  • left
  • right
Podobne artykuły