Kancelaria Radcy Prawnego Dariusz Borys Kostyra
Zamów poradę online Zapytaj prawnika

Ustanie najmu lokalu

06.12.2011
Witold Walkowski
Autor:
Witold Walkowski Ekspert LexVin
Aplikant Radcowski
Masz problem?
Zadaj mi pytanie
Do najmu lokalu stosuje się zarówno przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), jak i ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.).
 
W zależności o d tego, czy najem lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu zawarty jest na czas oznaczony, czy na czas nieoznaczony rożne są podstawy jego ustania. 
 
Ustanie najmu lokalu na podstawie Kodeksu cywilnego
 
W przypadku, gdy najem lokalu został zawarty na czas nieoznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 k.c.).
 
Aneta Nowak wypowiedziała 1 maja najemcy Krzysztofowi Wilkowi umowę najmu lokalu, która została zawarta na czas nieoznaczony z czynszem płatnym miesięcznie. W przypadku takim wypowiedzenie będzie skuteczne 31 sierpnia. Natomiast, gdyby wypowiedzenie to dotarło do Krzysztofa Wilka 30 kwietnia to byłoby skuteczne 31 lipca. 
 
Natomiast, gdy czas trwania najmu jest oznaczony zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.).
 
Przepisy art. 673 i 688 k.c. mają charakter bezwzględnie obowiązujący (Wyrok SN z dnia 6 kwietnia 2000 r., II CKN 264/00).
 
Ustanie najmu lokalu na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
 
Należy podkreślić, iż w oparciu o OchrLokU najemca jest uprawniony do wypowiedzenia najmu stosownie do zasad, które określone są w k.c. wobec braku uregulowań o charakterze szczególnym, które w stosunku do lokali podlegających regulacji OchrLokU wprowadzałoby w tym przedmiocie jakieś odrębności.
 
Wynajmujący może doprowadzić do ustania stosunku najmu jedynie poprzez wypowiedzenie oraz w drodze powództwa o rozwiązanie najmu przez sąd.
 
Najem może być wypowiedziany przez wynajmującego wyłącznie po spełnieniu wymogów określonych w przepisach OchrLokU. Wymogi te są następujące:
 
  1. najem można wypowiedzieć jedynie w oparciu o przyczyny określone w ustawie;
  2. dopuszczalne jest wypowiedzenie najmu wyłącznie z zachowaniem terminów wypowiedzenia, które wskazane są w ustawie;
  3. wypowiedzenie najmu może nastąpić jedynie pod rygorem nieważności na piśmie, z podaniem przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie.
 
Zgodnie z art. 11 ust. 2 OchrLokU nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
 
  1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 OchrLokU.
 
Ponadto właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:
 
  1. z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
  2. z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
 
Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego (art. 11 ust. 4 OchrLokU).
 
Natomiast, jeżeli właściciel zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza lokatorowi lokalu zamiennego oraz nie przysługuje temu lokatorowi prawo do lokalu, w którym mógłby zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, może on wypowiedzieć najem nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 5 OchrLokU).
 
Ponadto ustalenia zawarte w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy mogą stanowić podstawę do wypowiadania umów najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Wysokość czynszu i opłat w lokalu zamiennym musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego. Jeżeli najemcy przysługuje pierwszeństwo w nabyciu zajmowanego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy uregulowanie powyższe  stosuje się pod warunkiem, że najemcy temu zaoferowano wcześniej nabycie tego lokalu, a najemca nie skorzystał z przysługującego mu pierwszeństwa w jego nabyciu (art. 21 ust. 5 OchrLokU).
 
Z ważnych przyczyn, innych niż uzasadniające wypowiedzenie najmu, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku (art. 11 ust. 10 OchrLokU).
 
Ponadto także inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia w przypadku, gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku (art. 13 ust. 1 OchrLokU). Współlokator może natomiast wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie (art. 13 ust. 2 OchrLokU).


Tagi: najem, umowa najmu

Opinie naszych zadowolonych Klientów
    Zostaw swój komentarz
    Adres e-mail nie zostanie opublikowany
Zapytaj prawnika
Opinie klientów
Mikołaj

Jestem mile zaskoczony jakością, fachowością i krótkim czasem prowadzenia sprawy choć do tej pory współpracowałem z wieloma kancelariami i prawnikami.

  • right
Andrzej

Szczerze polecam ta kancelarie dobry kontakt, szybka odpowiedz i pełen profesjonalizm. W sądzie poszło tak jak mówił Pan Dariusz. Dziękuje.

  • left
  • right
Piotr

Cieszy mnie niezmiernie, że w tak trudnych czasach wyzysku, manipulacji i cwaniactwa jest tak profesjonalna możliwość obrony. Dziękuję panie Darku !

  • left
  • right
Darek

Jestem bardzo mile zaskoczony profesjonalnością i szybkością odpowiedzi. Poleciłem serwis znajomym, bo warto!

  • left
  • right
Michał

Bardzo fachowa i szybka pomoc, a wszystko w dobrej cenie. Jestem pełen uznania i wdzięczności dla Kancelarii LexVin za profesjonalną realizację usługi.

  • left
  • right
Karolina

Bardzo dziękuję za zajęcie się moją sprawą oraz szybkie wysłanie mi sprzeciwu. Z pewnością polecę Państwa usługi.

  • left
  • right
Joanna

Pomoc prawną otrzymałam błyskawicznie i profesjonalnie.Świetna,merytoryczna i miła obsługa. Serdecznie dziękuję.

  • left
  • right
Aneta

Bardzo dziękuję za profesjonalne i szybkie napisanie sprzeciwu. Polecam pomoc prawną Kancelarii LexVin każdemu, kto szuka profesjonalnej pomocy prawnej.

  • left
  • right
Podobne artykuły