Kancelaria Radcy Prawnego Dariusz Borys Kostyra
Zamów poradę online Zapytaj prawnika

Rozwiązanie umowy najmu

24.11.2011
Poprzez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Kwestie związane z wypowiedzeniem umowy najmu zostały uregulowane w kodeksie cywilnym. W szczególnych przypadkach w sprawach związanych z rozwiązaniem umowy najmu będzie miała również zastosowanie Ustawa o ochronie praw lokatorów oraz inne regulacje prawne.  W niniejszym artykule skupiam się na kodeksowych uregulowaniach dotyczących rozwiązania umowy najmu.
 
Zgodnie z treścią art. 688 Kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
 
W umowie najmu lokalu użytkowego, zawartej na czas oznaczony, strony nie mogą zastrzec możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem. (tak SN w sprawie III CZP 3/97).
 
Ponadto w kodeksie ustawodawca przewidział również sytuacje szczególne których może dojść do rozwiązania umowy najmu.
 
Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
 
Jeżeli uporczywe składanie przez najemcę licznych skarg na wynajmującego, zawierających nieprawdziwe i szkalujące go zarzuty, wiąże się z niewłaściwym korzystaniem przez najemcę z lokalu i konfliktami na tym tle, to takie postępowanie stanowi kontynuację wykroczenia przez najemcę przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu i jego niewłaściwego zachowania, czyniąc go najemcą uciążliwym, co spełnia przesłanki art. 685 kc.  (SN w sprawie III CRN 12/80).
 
Ponadto można rozwiązać umowę najmu jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.
 
W zakresie rozwiązania umowy najmu z powodu niepłacenia czynszu wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku III CZP 122/94 orzekając, iż zapłata zaległego czynszu nie stanowi przeszkody do wytoczenia powództwa - o rozwiązanie stosunku najmu wynikającego z decyzji administracyjnej o przydziale i o nakazaniu opróżnienia lokalu - opartego na podstawie określonej w art. 687 kc.
 
Jeżeli najemca lokalu mieszkalnego dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący - bez uprzedzenia najemcy na piśmie o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu, bez zachowania terminów wypowiedzenia i bez udzielenia najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu (art. 687 kc) - wniósł pozew o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu, powództwo jest nieuzasadnione. Jednakże sąd nie może oddalić powództwa, jeżeli stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 kpc) wykazuje, że pozwany mimo wyrażonej w pozwie woli powoda wypowiedzenia najmu, bez zachowania terminów wypowiedzenia i mimo upływu terminu miesięcznego od doręczenia mu pozwu, nie zapłacił zaległego czynszu.


Tagi: najem, wypowiedzenie, umowa

Opinie naszych zadowolonych Klientów
    Zostaw swój komentarz
    Adres e-mail nie zostanie opublikowany
Zapytaj prawnika
Opinie klientów
Mikołaj

Jestem mile zaskoczony jakością, fachowością i krótkim czasem prowadzenia sprawy choć do tej pory współpracowałem z wieloma kancelariami i prawnikami.

  • right
Andrzej

Szczerze polecam ta kancelarie dobry kontakt, szybka odpowiedz i pełen profesjonalizm. W sądzie poszło tak jak mówił Pan Dariusz. Dziękuje.

  • left
  • right
Piotr

Cieszy mnie niezmiernie, że w tak trudnych czasach wyzysku, manipulacji i cwaniactwa jest tak profesjonalna możliwość obrony. Dziękuję panie Darku !

  • left
  • right
Darek

Jestem bardzo mile zaskoczony profesjonalnością i szybkością odpowiedzi. Poleciłem serwis znajomym, bo warto!

  • left
  • right
Michał

Bardzo fachowa i szybka pomoc, a wszystko w dobrej cenie. Jestem pełen uznania i wdzięczności dla Kancelarii LexVin za profesjonalną realizację usługi.

  • left
  • right
Karolina

Bardzo dziękuję za zajęcie się moją sprawą oraz szybkie wysłanie mi sprzeciwu. Z pewnością polecę Państwa usługi.

  • left
  • right
Joanna

Pomoc prawną otrzymałam błyskawicznie i profesjonalnie.Świetna,merytoryczna i miła obsługa. Serdecznie dziękuję.

  • left
  • right
Aneta

Bardzo dziękuję za profesjonalne i szybkie napisanie sprzeciwu. Polecam pomoc prawną Kancelarii LexVin każdemu, kto szuka profesjonalnej pomocy prawnej.

  • left
  • right
Podobne artykuły