Kancelaria Radcy Prawnego Dariusz Borys Kostyra
Zamów poradę online Zapytaj prawnika

Wymóg formy aktu notarialnego w obrocie nieruchomościami

24.10.2011
Witold Walkowski
Autor:
Witold Walkowski Ekspert LexVin
Aplikant Radcowski
Masz problem?
Zadaj mi pytanie

Z uwagi na fakt, iż nieruchomości mają szczególne znaczenie gospodarcze ustawodawca ustala szczególny reżim prawny dotyczący obrotu nimi. Przewiduje m. in. zakaz zastrzegania warunku i terminu w obrocie nieruchomościami, czy powołuje szczególną instytucję ksiąg wieczystych, która dotyczy właśnie nieruchomości. Jednym z tych swoistych obwarowań, jakie ustawodawca wprowadza przy obrocie nieruchomościami jest wymóg formy aktu notarialnego przy przenoszeniu ich własności.

Zgodnie z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Zobowiązanie to powinno być w akcie wymienione.

Zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnego (Wyrok SN z dnia 19 lutego 2002 r., IV CKN 784/00).

Natomiast w myśl art. 159 k.c. przepisów o obowiązku zachowania formy aktu notarialnego nie stosuje się w wypadku, gdy grunty wniesione jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej mają stać się współwłasnością dotychczasowych właścicieli.

W myśl art. 73 § 2 k.c. jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej. Wobec takiego brzmienia przepisu czynność prawna określona w art. 158 k.c. jest nieważna, jeżeli została dokonana bez wymaganej formy aktu notarialnego.

Akt notarialny powinien zostać sporządzony przez notariusza oraz spełniać wymogi określone w ustawie z dnia 14 lutego 1991 r. prawo o notariacie (t.j. Dz. U. z 2008 r., Nr 189 poz. 1158 z późn. zm.).

Umowa przenosząca własność w celu wykonania zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości (art. 158 k.c.), zawarta w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza zawieszonego w czynnościach zawodowych (art. 68 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie, jedn. tekst: Dz. U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158), jest nieważna (Uchwała SN z dnia 24 lutego 2009 r., III CZP 141/08).

Jeżeli zostaje zawarta umowa na podstawie, której jakiś podmiot nabędzie prawo własności nieruchomości, to powinna być ona zawarta w formie aktu notarialnego nawet, gdy do zawarcia tej umowy forma ta nie jest wymagana.

Przystąpienie nowego wspólnika do spółki cywilnej, w której wspólnikom przysługuje współwłasność łączna nieruchomości, wymaga zachowania formy szczególnej obowiązującej przy przeniesieniu własności nieruchomości (Uchwała SN z dnia 9 lutego 2007 r., III CZP 164/06).

W pewnych sytuacjach na mocy przepisów szczególnych akt notarialny może zostać zastąpiony przez inną formę czynności. Przykładowo zgodnie z art. 64 k.c. prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie.

Prawomocny wyrok zobowiązujący pozwanego - zgodnie z żądaniem pozwu - do zawarcia z powodami umowy przenoszącej na nich prawo własności nieruchomości, stanowi podstawę wpisu tego prawa w księdze wieczystej (Postanowienie SN z dnia 19 czerwca 2002 r., II CKN 997/00).



Tagi: umowa, akt notarialny, dom, mieszkanie, nieruchomość

Opinie naszych zadowolonych Klientów
    Zostaw swój komentarz
    Adres e-mail nie zostanie opublikowany
Zapytaj prawnika
Opinie klientów
Mikołaj

Jestem mile zaskoczony jakością, fachowością i krótkim czasem prowadzenia sprawy choć do tej pory współpracowałem z wieloma kancelariami i prawnikami.

  • right
Andrzej

Szczerze polecam ta kancelarie dobry kontakt, szybka odpowiedz i pełen profesjonalizm. W sądzie poszło tak jak mówił Pan Dariusz. Dziękuje.

  • left
  • right
Piotr

Cieszy mnie niezmiernie, że w tak trudnych czasach wyzysku, manipulacji i cwaniactwa jest tak profesjonalna możliwość obrony. Dziękuję panie Darku !

  • left
  • right
Darek

Jestem bardzo mile zaskoczony profesjonalnością i szybkością odpowiedzi. Poleciłem serwis znajomym, bo warto!

  • left
  • right
Michał

Bardzo fachowa i szybka pomoc, a wszystko w dobrej cenie. Jestem pełen uznania i wdzięczności dla Kancelarii LexVin za profesjonalną realizację usługi.

  • left
  • right
Karolina

Bardzo dziękuję za zajęcie się moją sprawą oraz szybkie wysłanie mi sprzeciwu. Z pewnością polecę Państwa usługi.

  • left
  • right
Joanna

Pomoc prawną otrzymałam błyskawicznie i profesjonalnie.Świetna,merytoryczna i miła obsługa. Serdecznie dziękuję.

  • left
  • right
Aneta

Bardzo dziękuję za profesjonalne i szybkie napisanie sprzeciwu. Polecam pomoc prawną Kancelarii LexVin każdemu, kto szuka profesjonalnej pomocy prawnej.

  • left
  • right
Podobne artykuły