Kancelaria Radcy Prawnego Dariusz Borys Kostyra
Zamów poradę online Zapytaj prawnika

Zasiedzenie nieruchomości

22.10.2011
Witold Walkowski
Autor:
Witold Walkowski Ekspert LexVin
Aplikant Radcowski
Masz problem?
Zadaj mi pytanie

Zasiedzenie nieruchomości polega na nabyciu jej własności przez posiadacza na skutek jej długotrwałego posiadania, przy spełnieniu wszystkich wymaganych prawem przesłanek. Instytucja ta została uregulowana w art. 172 ustawy z dnia 23 kweitnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 z późn. zm).

Przedmiotem zasiedzenia może być, co do zasady każda nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem. Wyjątek w tej mierze stanowi art. 272 w zw. z art. 254 k.c. zgodnie, z którymi nie można nabyć w drodze zasiedzenia własności budynku należącego do rolniczej spółdzielni produkcyjnej. Poprzez zasiedzenia można nabyć natomiast prawo własności nieruchomości gruntowej, budynkowej lub lokalowej. Zgodnie ze stanowiskiem doktryny, jak i judykatury istnieje także możliwość zasiedzenia użytkowania wieczystego.

Dopuszczalne jest nabycie prawa wieczystego użytkowania przez zasiedzenie biegnące przeciwko poprzedniemu wieczystemu użytkownikowi. (Uchwała SN z dnia 11.12.1975 r., III CZP 63/75)

W doktrynie i orzecznictwie dopuszczono również możliwość zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości.

Zgodnie z kodeksem cywilnym dla skutecznego nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia należy spełnić dwie przesłanki. Po pierwsze posiadać nieruchomość nieprzerwanie jako posiadacz samoistny. Po drugie posiadanie to musi trwać przez odpowiednio długi, ustawowo określony okres czasu. Pierwsza z wymienionych przesłanek składa się z dwóch elementów. Po pierwsze, aby zasiedzieć nieruchomość należy posiadać ją jako posiadacz samoistny. Następuje tutaj odesłanie do art. 336 k.c., który stanowi, że posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel.

Posiadacz może w stosunku do rzeczy przejściowo nie wykonywać władztwa i na skutek tego nie utraci jej posiadania. Istotne jest bowiem nie to czy posiadacz wykonuje względem rzeczy konkretne czynności, lecz to, czy ma możliwość ich wykonywania bez potrzeby wytaczania, np. powództwa o przywrócenie posiadania. (Wyrok SN z dnia 07.04.1994 r., III CRN 18/94).

Pomocne jest ustanowione w art. 339 k.c. domniemania zgodnie, z którym ten kto rzeczą faktycznie włada jest uznawany za posiadacza samoistnego. Dla zasiedzenia nieruchomości należy także zachować ciągłość posiadania przez określony w ustawie czas. Posiadaniem ciągłym jest posiadanie nieprzerwane. Należy zaznaczyć, że niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania (art. 340 zd. 2 k.c.). Pomocny jest również art. 345 k.c. zgodnie, z którym posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane. Ustawodawca w art. 340 zd. 1 k.c. wprowadził domniemanie ciągłości posiadania. Ma ono znaczenie w procesie dowodowym, ponieważ dzięki niemu w postępowaniu sądowym wystarczy udowodnić nabycie posiadania nieruchomości i obecne jego trwanie. Drugą z przesłanek nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest wykazanie jej posiadania w ustawowym terminie. Termin ten jest różny i jest uzależniony od dobrej lub złej wiary posiadacza. W przypadku posiadania w dobrej wierze wynosi on dwadzieścia lat, a dla samoistnego posiadacza w złej wierze ulega przedłużeniu do lat trzydziestu.

Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może się skończyć wcześniej niż przed upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

W dobrej wierze jest posiadacz, który pozostaje w błędnym, aczkolwiek usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności nieruchomości. Dobra wiara zostaje, więc wyłączona nie tylko przez wiedzę, że posiadaczowi nie przysługuje prawo własności nieruchomości, ale również niedołożenie w tej mierze należytej staranności.

Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest posiadaczem w dobrej wierze (Uchwała SN z dnia 06.12.1991 r., III CZP 108/91).

Osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości na podstawie sporządzonej w formie aktu notarialnego umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności, może być – w zakresie zasiedzenia tej nieruchomości (art. 172 k.c.) uznana za samoistnego posiadacza w dobrej wierze (Postanowienie SN z dnia 24.03.1999r., I CKN 1081/97).

Skutkiem zasiedzenia jest to, iż samoistny posiadacz nieruchomości nabywa ex lege z upływem terminu zasiedzenia własność nieruchomości. Tym samym traci je dotychczasowy właściciel. Pomimo tego, iż zasiedzenie własności nieruchomości następuje z mocy prawa potrzebne jest formalne stwierdzenie jego nabycia. Następuje ono w postępowaniu nieprocesowym o stwierdzenie zasiedzenia. Postanowienie sądu stwierdzające nabycie prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia ma, więc charakter deklaratoryjny.



Tagi: zasiedzenie, nieruchomość, kodeks cywilny

Opinie naszych zadowolonych Klientów
    Zostaw swój komentarz
    Adres e-mail nie zostanie opublikowany
Zapytaj prawnika
Opinie klientów
Mikołaj

Jestem mile zaskoczony jakością, fachowością i krótkim czasem prowadzenia sprawy choć do tej pory współpracowałem z wieloma kancelariami i prawnikami.

  • right
Andrzej

Szczerze polecam ta kancelarie dobry kontakt, szybka odpowiedz i pełen profesjonalizm. W sądzie poszło tak jak mówił Pan Dariusz. Dziękuje.

  • left
  • right
Piotr

Cieszy mnie niezmiernie, że w tak trudnych czasach wyzysku, manipulacji i cwaniactwa jest tak profesjonalna możliwość obrony. Dziękuję panie Darku !

  • left
  • right
Darek

Jestem bardzo mile zaskoczony profesjonalnością i szybkością odpowiedzi. Poleciłem serwis znajomym, bo warto!

  • left
  • right
Michał

Bardzo fachowa i szybka pomoc, a wszystko w dobrej cenie. Jestem pełen uznania i wdzięczności dla Kancelarii LexVin za profesjonalną realizację usługi.

  • left
  • right
Karolina

Bardzo dziękuję za zajęcie się moją sprawą oraz szybkie wysłanie mi sprzeciwu. Z pewnością polecę Państwa usługi.

  • left
  • right
Joanna

Pomoc prawną otrzymałam błyskawicznie i profesjonalnie.Świetna,merytoryczna i miła obsługa. Serdecznie dziękuję.

  • left
  • right
Aneta

Bardzo dziękuję za profesjonalne i szybkie napisanie sprzeciwu. Polecam pomoc prawną Kancelarii LexVin każdemu, kto szuka profesjonalnej pomocy prawnej.

  • left
  • right
Podobne artykuły