Kancelaria Radcy Prawnego Dariusz Borys Kostyra
Zamów poradę online Zapytaj prawnika

Połącznie dwóch lokali mieszkalnych w jeden, zabudowa balkonu, prowadzenie biura w mieszkaniu

20.08.2013
Zgodnie z Ustawą o własności lokali połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. 
 
Podział lokalu albo połączenie dwóch lub więcej lokali wymaga zgody ogółu właścicieli, wyrażonej w uchwale. Wiąże się bowiem z określonymi czynnościami techniczno-budowlanymi, dotyczącymi wspólnej nieruchomości, chociażby nie było połączone z przebudową lub rozbudową lokali poza ich obrębem wyznaczonym ścianami (przegrodami) pionowymi i poziomymi.
 
Należy podkreślić, iż o ile nie ma jednomyślności w zakresie podziału lub połączenia lokalu wśród członków wspólnoty mieszkaniowej, decyzję w tym zakresie może podjąć sąd. Legitymację czynną posiada zainteresowany podziałem lub połączeniem właściciel lub właściciele, którzy spotkali się ze sprzeciwem pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej. Przepis ten ma zastosowanie do braku zgody członków wspólnoty na podział lub połączenie lokalu w „dużych” wspólnotach mieszkaniowych, w których zarząd opiera się na przepisach Ustawy. Wówczas podstawą wniosku jest art. 22 ust. 4 Ustawy oraz przepisy z zakresu granic ochrony prawa własności, co potwierdził w wyroku z dnia 26 czerwca 2008 roku, sygn. akt: II CSK 598/07, Sąd Najwyższy, który wskazał, że „Odmowa wyrażenia zgody przez właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową na podział lub połączenie lokali narusza kodeksową (art. 140 k.c.), czy konstytucyjną (art. 64 ust. 3 Konstytucji) zasadę szerokiej ochrony prawa własności”
 
Natomiast kwestia zwiększenia udziału w nieruchomości wspólnej w związku z zabudową balkonów jest o wiele bardziej skomplikowana. W pierwszej kolejności należy wskazać, iż to czy w skutek zabudowy balkonu zwiększyła się powierzchnia mieszkalna zależy od sposobu zabudowy balkonów, sama ich zabudowa elementami nietrwałymi np. lekką konstrukcją aluminiową nie powoduje zwiększenia powierzchni mieszkalnej. Natomiast uznając, iż sposób zabudowy balkonu faktycznie wpływa na wielkość powierzchni mieszkalnej powoduje, iż pojawia się problem czy przedmiotowa zabudowa nie stanowiła samowoli budowlanej i czy inwestor uzyskał niezbędne zezwolenia na taką przebudowę.
 
W omawianej sytuacji skoro to nie w Pana interesie jest formalne łącznie tych lokali mieszkalnych to w mojej ocenie nie musi występować Pan o zgodę wspólnoty, a ewentualna inicjatywa w tym zakresie należy do Wspólnoty Mieszkaniowej. Problematyczna w niniejszej sprawie jest kwestia uzyskania zezwoleń na połącznie lokali jednak w mojej ocenie Wspólnota Mieszkaniowa nie powinna na Panu wymuszać formalnego połączenia lokali mieszkalnych w jeden. Zadaniem Wspólnoty Mieszkaniowej jest zarząd nieruchomością wspólną a nie jakakolwiek ingerencja w prawo własności jej członków. Warto w tym miejscu powołać orzecznictwo sądów, jakie zapadało w sprawach związanych z zmianą sposobu użytkowania lokali mieszkalnych. W sprawie dotyczącej uchwały zakazującej prowadzenia w lokalu zakładu gastronomicznego, w wyroku z dnia 16 stycznia 2000 r., sygn. akt IV CSK 393/07, Sąd Najwyższy przesądził, że członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie mogą zakazać uchwałą zmiany sposobu użytkowania lokalu należącego do członka wspólnoty. Nie jest to bowiem uchwała dotycząca zarządu nieruchomością wspólną tylko ingerencja w cudze prawo własności. Jak wynika z uzasadnienia wyroku, rozstrzygnięcie w sprawie mogło być odmienne, gdyby wykorzystanie lokalu na działalność gospodarczą wiązałoby się z ingerencją w nieruchomość wspólną, np. z przebudową ściany nieruchomości wspólnej, wymagającą uzyskania pozwolenia na budowę. 
 
Kolejny sąd, tym razem Sąd Apelacyjny w Warszawie, w wyroku z dnia 26 listopada 2006 r., VI ACa 495/2006, potwierdził, że kto chce wynająć swój lokal, np. na restaurację, nie musi mieć zgody innych członków wspólnoty mieszkaniowej. Właściciele nie mogą zakazać uchwałą zmiany sposobu użytkowania lokalu należącego do członka wspólnoty.


Tagi: wspólnota mieszkaniowa

Opinie naszych zadowolonych Klientów
    Zostaw swój komentarz
    Adres e-mail nie zostanie opublikowany
Zapytaj prawnika
Opinie klientów
Mikołaj

Jestem mile zaskoczony jakością, fachowością i krótkim czasem prowadzenia sprawy choć do tej pory współpracowałem z wieloma kancelariami i prawnikami.

  • right
Andrzej

Szczerze polecam ta kancelarie dobry kontakt, szybka odpowiedz i pełen profesjonalizm. W sądzie poszło tak jak mówił Pan Dariusz. Dziękuje.

  • left
  • right
Piotr

Cieszy mnie niezmiernie, że w tak trudnych czasach wyzysku, manipulacji i cwaniactwa jest tak profesjonalna możliwość obrony. Dziękuję panie Darku !

  • left
  • right
Darek

Jestem bardzo mile zaskoczony profesjonalnością i szybkością odpowiedzi. Poleciłem serwis znajomym, bo warto!

  • left
  • right
Michał

Bardzo fachowa i szybka pomoc, a wszystko w dobrej cenie. Jestem pełen uznania i wdzięczności dla Kancelarii LexVin za profesjonalną realizację usługi.

  • left
  • right
Karolina

Bardzo dziękuję za zajęcie się moją sprawą oraz szybkie wysłanie mi sprzeciwu. Z pewnością polecę Państwa usługi.

  • left
  • right
Joanna

Pomoc prawną otrzymałam błyskawicznie i profesjonalnie.Świetna,merytoryczna i miła obsługa. Serdecznie dziękuję.

  • left
  • right
Aneta

Bardzo dziękuję za profesjonalne i szybkie napisanie sprzeciwu. Polecam pomoc prawną Kancelarii LexVin każdemu, kto szuka profesjonalnej pomocy prawnej.

  • left
  • right
Podobne artykuły