Kancelaria Radcy Prawnego Dariusz Borys Kostyra
Zamów poradę online Zapytaj prawnika

Umowa dożywocia, służebność mieszkania, ustanowienie użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do mieszkania

22.07.2013
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym. Najlepiej istotę rzeczowych praw ograniczonych oddaje orzeczenie Sądu Najwyższego z 12 listopada 1997 r., I CKN 321/97 (LexPolonica nr 1609963), w którym Sąd ten stwierdził, że każde z ograniczonych praw rzeczowych ma własne, ustawowo zdefiniowane cechy niepodlegające modyfikacji, w związku z czym podmioty prawa cywilnego nie mają kompetencji do kreowania praw bezwzględnych, nieodpowiadających ich ustawowym typom, w tym do komponowania nowych ograniczonych praw rzeczowych, zawierających cechy różnych istniejących rodzajów tych praw. Podkreślić trzeba, że możliwość dokonywania zmian w zakresie treści danego prawa rzeczowego przez uczestników obrotu jest znacznie ograniczona i wynika bezpośrednio z przepisów regulujących te prawa. Właściciel rzeczy i uprawniony mogą w tych granicach zmienić wzajemne prawa i obowiązki, jednak traktowane to będzie jako ukształtowanie stosunku obligacyjnego pomiędzy stronami w ramach prawa rzeczowego (por. E. Gniewek, w: System P.P., t. 4, 2005, s. 303).
 
Nie ulega wątpliwości, iż umowa dożywocia nie może obejmować spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Zgodnie, bowiem z art. 908 Kodeksu cywilnego jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. 
 
Prawo do mieszkania spółdzielczego nie jest nieruchomością w rozumieniu prawa cywilnego i tym samym nie może stać się ono przedmiotem umowy dożywocia.
 
Natomiast art. 296 Kodeksu cywilnego wskazuje, iż nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Podobnie jak w przypadku umowy dożywocia spółdzielczego prawa do mieszkania nie można również obciążyć tzw. służebnością mieszkania.
 
Na gruncie omawianej sytuacji zapis zawarty w umowie darowizny można rozważyć jeszcze jako ustanowienie użytkowania na prawie. Zgodnie z art. 252 Kodeksu cywilnego rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków (użytkowanie). W zakresie możliwości obciążenia spółdzielczego prawa do mieszkania własnościowego prawem użytkowania przez wiele lat toczył się spór co do dopuszczalności takiego rozwiązania.
 
Ostatecznie Sąd Najwyższy w wyroku w sprawie V CSK 549/2011 wypowiedział się krytycznie wobec takiej możliwości, orzekając, iż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można obciążyć użytkowaniem.
 
W uzasadnieniu swego stanowiska Sąd Najwyższy wskazał, iż nie istnieje przepis ustawy uprawniający do obciążenia użytkowaniem własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, taki jak przy obciążeniu tego prawa hipoteką (art. 65 ust. 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Art. 265 Kodeksu cywilnego nie wymienia praw obciążanych użytkowaniem; decydują o tym przepisy szczególne dotyczące ich charakteru. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest unormowane w przepisach szczególnych, a mianowicie w ustawie z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, mającej tu podstawowe znaczenie (zob. art. 244 § 2 k.c.). Dysponent spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie może narzucić spółdzielni mieszkaniowej rozwiązań sprzecznych z przepisami tej ustawy powodujących eliminację uprawnień właściciela przewidzianych w art. 17[16] u.s.m.
 
Ustawodawcy nie można przypisać intencji nieracjonalnych. Gdyby więc uznał za celowe ustanowienie prawnorzeczowego korzystania z własnościowego lokalu spółdzielczego, dopuściłby obciążenie go służebnością mieszkania (art. 301 k.c.), jako ograniczonym prawem rzeczowym gwarantującym najlepiej osobiste korzystanie z lokalu. Cechą istotną użytkowania jest pobieranie pożytków z rzeczy (art. 252 k.c.), niewystępujące zazwyczaj przy osobistym zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. W konsekwencji uprawnienie do korzystania z rzeczy (z lokalu) bez gwarancji uzyskiwania pożytków nie byłoby użytkowaniem w rozumieniu art. 244 § 1 k.c. i art. 252 k.c. (zasada numerus clausus praw rzeczowych).
 
W mojej ocenie mając na uwadze całokształt okoliczności należy uznać, iż Babcia korzysta obecnie z lokalu na podstawie umowy zbliżonej w swej treści do umowy użyczenia. Umowa użyczenia charakteryzuje się tym, iż użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu w użyczenie na bezpłatne używanie rzeczy użyczonej przez czas użyczenia (art. 710 k.c.). Użyczający nie musi być właścicielem rzeczy, wystarczy taki tytuł do rzeczy, aby mógł ją oddać biorącemu w użyczenie. Do zawarcia umowy użyczenia nie jest wymagane zachowanie szczególnej formy, może być ona zawarta również w sposób dorozumiany.
 
Jeżeli czasu trwania umowy nie oznaczono, użyczenie gaśnie z chwilą, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. W takiej sytuacji użyczający może żądać natychmiastowego zwrotu rzeczy, bez konieczności uprzedniego wypowiadania umowy użyczenia. W każdym innym wypadku umowy użyczenia zawartej na czas nieoznaczony konieczne jest jej wypowiedzenie, przy czym terminy wypowiedzenia powinny uwzględniać interesy i sytuację obu stron.
 
Jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nie przewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.
 
W mojej ocenie z charakteru zawartej umowy wynika, iż darczyńca korzysta z lokalu na podstawie umowy użyczenia zawartej na czas oznaczony tj. do śmierci Babci. Wnuk mógłby jedynie wypowiedzieć tę umowę i następnie skutecznie żądać eksmisji Babci, jeżeli mieszkanie byłoby mu potrzebne z powodów nie przewidzianych w chwili zawarcia umowy. Przy czym w sytuacji eksmisji Babci z lokalu możliwe, iż przysługiwałoby jej roszczenie o zapłatę alimentów od Wnuka.


Tagi: dożywocie, użyczenie, służebność, eksmisja

Opinie naszych zadowolonych Klientów
    Zostaw swój komentarz
    Adres e-mail nie zostanie opublikowany
Zapytaj prawnika
Opinie klientów
Mikołaj

Jestem mile zaskoczony jakością, fachowością i krótkim czasem prowadzenia sprawy choć do tej pory współpracowałem z wieloma kancelariami i prawnikami.

  • right
Andrzej

Szczerze polecam ta kancelarie dobry kontakt, szybka odpowiedz i pełen profesjonalizm. W sądzie poszło tak jak mówił Pan Dariusz. Dziękuje.

  • left
  • right
Piotr

Cieszy mnie niezmiernie, że w tak trudnych czasach wyzysku, manipulacji i cwaniactwa jest tak profesjonalna możliwość obrony. Dziękuję panie Darku !

  • left
  • right
Darek

Jestem bardzo mile zaskoczony profesjonalnością i szybkością odpowiedzi. Poleciłem serwis znajomym, bo warto!

  • left
  • right
Michał

Bardzo fachowa i szybka pomoc, a wszystko w dobrej cenie. Jestem pełen uznania i wdzięczności dla Kancelarii LexVin za profesjonalną realizację usługi.

  • left
  • right
Karolina

Bardzo dziękuję za zajęcie się moją sprawą oraz szybkie wysłanie mi sprzeciwu. Z pewnością polecę Państwa usługi.

  • left
  • right
Joanna

Pomoc prawną otrzymałam błyskawicznie i profesjonalnie.Świetna,merytoryczna i miła obsługa. Serdecznie dziękuję.

  • left
  • right
Aneta

Bardzo dziękuję za profesjonalne i szybkie napisanie sprzeciwu. Polecam pomoc prawną Kancelarii LexVin każdemu, kto szuka profesjonalnej pomocy prawnej.

  • left
  • right
Podobne artykuły