Kancelaria Radcy Prawnego Dariusz Borys Kostyra
Zamów poradę online Zapytaj prawnika

Wypowiedzenie umowy najmu z ważnych przyczyn

01.04.2013
Ustawa z dnia 2 lipca 1994 roku o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych na chwile obecną nie obowiązuje. W jej miejsce została uchwalona Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
 
Uregulowania Ustawy o ochronie praw lokatorów znajdują również zastosowanie do stosunków prawnych powstałych przed dniem jej wejścia w życie. 
 
Generalną zasadą wynikającą z zapisów ustawy jest obowiązek zawierania umów na czas nieokreślony, które to mogą zostać wypowiedziane tylko w okolicznościach wskazanych w ustawie.
 
Regulacja art. 5 ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego dotyczy, wszelkich lokali, niezależnie od tego, kto jest ich właścicielem. W stosunku natomiast do lokali stanowiących własność gmin ustawa ta zawiera regulację szczególną, zawartą rozdziale 3 ustawy i w art. 5 ust. 2 - w brzmieniu obowiązującym po zmianie.
 
Zgodnie z art. 20 ust. 2 ustawy, lokale stanowiące mieszkaniowy zasób gminy, z wyjątkiem lokali socjalnych i lokali, o których mowa w ust. 3, mogą być wynajmowane tylko na czas nieoznaczony. Przepis ust. 3 art. 20 pozwala na wydzielenie w zasobie mieszkaniowym lokali przeznaczonych do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy. Ten przepis w sposób odrębny od regulacji art. 5 ust. 1 ogranicza możliwość zawierania przez gminę umów na czas określony do dwóch kategorii lokali: lokali socjalnych oraz lokali wynajmowanych na czas trwania stosunku pracy. Z przepisem tym koresponduje wprowadzony wspomnianą nowelą ust. 2 art. 5 ustawy, zawierający takie samo ograniczenie co do wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego gminy i ograniczając swobodę zawierania umów w stosunku do jednostek samorządowych. Przepis ten wprowadza wprawdzie możliwość zgłoszenia przez lokatora zawarcia umowy na czas oznaczony, nie oznacza to jednak, że - w braku takiego żądania - gmina może narzucać zawarcie umowy na czas oznaczony w jakimkolwiek innym przypadku, aniżeli określony w art. 20 ust. 2 i 3 Ustawy o ochronie praw lokatorów.
 
Z zawartej umowy nie wynika, iż została ona zawarta w związku z wykonywaną pracą tym samym należy uznać, iż do jej wypowiedzenia może dojść tylko w sytuacji wskazanej w ustawie tj:
  • Używania lokalu w sposób sprzeczny z umową;
  • Lokator jest w zwłoce z zapłata czynszu;
  • Najemca używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku;
  • Nie zamieszkuje w lokalu komunalnym;
  • Posiada lokal mieszkalnym w tej samej miejscowości, co lokal komunalny;
 
Do wypowiedzenia umowy najmu lokalu może dojść również z innych ważnych przyczyn. Ustawa nie precyzuje bliżej „innych ważnych przyczyn” należy skorzystać z orzecznictwa Sądu Najwyższego i wypowiedzi doktryny. Między innymi może być taką przyczyną zachowanie domowników lokatora, które utrudnia współżycie mieszkańców lub godzi w ich mienie i zdrowie, a także narusza przepisy porządkowe (np. gdy syn narkoman brudzi klatkę schodową lub grozi dozorcy nożem, gdy ten stara się go usunąć albo sprowadza kolegów i napada na starsze kobiety). Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 1970 r. (III CZP 61/69, OSNCP 1971, nr 7-8, poz. 118) nie można w takim wypadku żądać eksmisji domownika, natomiast trzeba domagać się opróżnienia lokalu przez lokatora i jego domowników. Przed takimi skutkami najemca może obronić się, gdy sam wystąpi przeciw domownikowi (np. synowi) z żądaniem eksmisji. Podobne przyczyny mogą uzasadniać wykluczenie członka ze spółdzielni (por. także uwagę 78 do art. 26).
 
Z kolei w wyroku z dnia 27 maja 1999 r. (II CKN 362/98, OSNC 1999, nr 12, poz. 215) Sąd Najwyższy uznał, że „ważna przyczyna uzasadniająca powództwo wynajmującego o rozwiązanie najmu i nakazanie najemcy opróżnienie lokalu (w myśl poprzednio obowiązującego art. 33 ustawy o najmie) występuje w szczególności wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów niezbędny wynajmującemu, a nie jest niezbędny najemcy”.
 
W mojej ocenie nie ma w niniejszej sprawie podstaw do wypowiedzenia Państwu umowy najmu.


Tagi:

Opinie naszych zadowolonych Klientów
    Zostaw swój komentarz
    Adres e-mail nie zostanie opublikowany
Zapytaj prawnika
Opinie klientów
Mikołaj

Jestem mile zaskoczony jakością, fachowością i krótkim czasem prowadzenia sprawy choć do tej pory współpracowałem z wieloma kancelariami i prawnikami.

  • right
Andrzej

Szczerze polecam ta kancelarie dobry kontakt, szybka odpowiedz i pełen profesjonalizm. W sądzie poszło tak jak mówił Pan Dariusz. Dziękuje.

  • left
  • right
Piotr

Cieszy mnie niezmiernie, że w tak trudnych czasach wyzysku, manipulacji i cwaniactwa jest tak profesjonalna możliwość obrony. Dziękuję panie Darku !

  • left
  • right
Darek

Jestem bardzo mile zaskoczony profesjonalnością i szybkością odpowiedzi. Poleciłem serwis znajomym, bo warto!

  • left
  • right
Michał

Bardzo fachowa i szybka pomoc, a wszystko w dobrej cenie. Jestem pełen uznania i wdzięczności dla Kancelarii LexVin za profesjonalną realizację usługi.

  • left
  • right
Karolina

Bardzo dziękuję za zajęcie się moją sprawą oraz szybkie wysłanie mi sprzeciwu. Z pewnością polecę Państwa usługi.

  • left
  • right
Joanna

Pomoc prawną otrzymałam błyskawicznie i profesjonalnie.Świetna,merytoryczna i miła obsługa. Serdecznie dziękuję.

  • left
  • right
Aneta

Bardzo dziękuję za profesjonalne i szybkie napisanie sprzeciwu. Polecam pomoc prawną Kancelarii LexVin każdemu, kto szuka profesjonalnej pomocy prawnej.

  • left
  • right
Podobne artykuły