Kancelaria Radcy Prawnego Dariusz Borys Kostyra
Zamów poradę online Zapytaj prawnika

Komisja rewizyjna we Wspólnocie Mieszkaniowej

22.03.2013
Kwestie zarządu Wspólnotą Mieszkaniową zostały określone w Ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ustawa o własności lokali nie przewiduje istnienia Komisji Rewizyjnej, natomiast zgodnie z art.18 właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.  Jak wynika z opis sprawy istnienie Komisji Rewizyjnej w wspólnocie nie zostało przewidziane w sposób wskazany w ustawie tj. odrębna umowa w formie aktu notarialnego.
 
Co do zasady powoływanie organów kontrolnych w wspólnotach mieszkaniowych nie ma większego sensu gdyż każdemu członkowi wspólnoty przysługuje prawo kontroli prac zarządu na mocy art. 29 ust. 3 Ustawy o własności lokali.
 
Natomiast problematyczny staje się fakt, iż uchwała powołująca organ w postaci Komisji Rewizyjnej została podjęte i niezaskarżona w terminie do sądu. W tym miejscu warto wskazać, iż ustawodawca nie przewidział instytucji nieważności uchwał wspólnoty z mocy prawa. Rozwiązanie to ma zagwarantować pewność i stabilność działania wspólnoty mieszkaniowej w obrocie prawnym. Powyższe powoduje, że dopóki uchwała nie zostanie w przewidzianym trybie uchylona, funkcjonuje w porządku prawnym i wiąże wspólnotę, jej członków, osoby trzecie oraz sąd. Stąd niezakwestionowanie uchwały przez uprawnione osoby w ustawowym terminie powoduje ich usankcjonowanie, nawet jeśli pozostają w sprzeczności z prawem.
 
Zgodnie art. 58 Kodeksu cywilnego przewiduje sankcję bezwzględnej nieważności czynności prawnej. Sankcja bezwzględnej nieważności ma ten skutek, że uchwała jest nieważna z mocy samego prawa. Wobec czego uchwała jako czynność prawna dokonana przez wspólnotę mieszkaniową (czy z jej udziałem) sprzeczna z prawem lub mająca na celu jego obejście, albo sprzeczna z zasadami współżycia społecznego może zostać uznana za nieważną w procesie wytoczonym przez osobę mającą w tym interes prawny przeciwko uczestnikom czynności (wspólnocie mieszkaniowej). Jednakże w piśmiennictwie prawniczym przyjmuje się, że będzie to następować w wypadkach wyjątkowych gdy dochodzi do szczególnie rażącego naruszenia prawa. Potwierdzeniem prawidłowości takiego podejścia do możliwości stwierdzenia nieważności uchwał jest wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 23 lutego 2006 r. o sygn. akt I CK 336/2006 (LexPolonica nr 402025, Rzeczpospolita 2006/61 str. C5), zgodnie z którym „uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta z naruszeniem przepisów staje się wiążąca, jeśli w ciągu sześciu tygodni nie zaskarżono jej do sądu. Potem może być zdyskwalifikowana tylko z powodu bardzo drastycznych uchybień.”. 
 
Stwierdzenie nieważności uchwały można uzyskać w drodze powództwa o ustalenie nieważności uchwały właścicieli lokali opartego na przepisie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego lub powództwa o roszczenie, którego przesłanką jest nieważność uchwały. Przesłanka nieważności istnieje z mocy prawa, więc winna być brana przez sąd rozpoznający sprawę pod uwagę z urzędu, niezależnie od tego, czy zgłoszony został właściwy zarzut (por. uzasadnienie uchwały SN z 9 lutego 2005 r., III CZP 81/2004).
 
W chwili obecnej pozostaje więc albo wybór nowej Komisji Rewizyjnej, odwołania lub likwidacja Komisji Rewizyjnej w tym samym trybie co została powołana a w ostateczności wystąpienie do sądu z wnioskiem o stwierdzenie, iż postanowienie statutu w zakresie powołania Komisji Rewizyjnej jest nieważne.


Tagi: uchwała, wspólnota mieszkaniowa, komisja rewizyjna

Opinie naszych zadowolonych Klientów
  • 12.01.2015 Bogus napisał(a):

    Uważam, że autor w odpowiedzi dużo pisał, ale nie brał pod uwagę następującego faktu. Każdy właściciel w wspólnocie mieszkaniowej ma prawo do kontroli Zarządu w tej wspólnocie i nikt tego prawa nie może odebrać.

    Takie same prawo do kontroli mają trzej właściciele w wspólnocie, których zebranie wspólnoty mieszkaniowej wybrało i nazwało Komisją Rewizyjną.

    Nie każdy właściciel ma czas i zna się, co ma kontrolować, a gdyby tak np. 40-tu właścicieli ze wspólnoty chciało naraz kontrolować działalność Zarządu, zarządcy..

    Zarząd wspólnoty powinien sobie cenić taką współpracę z fachowcami z Komisji Rewizyjnej, która może coś ważnego podpowiedzieć, uczestniczyć w Zebraniach Zarządu (każdy właściciel ze wspólnoty też ma takie prawo), ale przecież nie decyduje za zarząd.

    Ciekawy jestem, czy w takiej sytuacji sąd naruszałby uchwałę wspólnoty i na jakiej podstawie, ponieważ w Ustawa z 1994 roku, co prawda nie przewiduje powoływania Komisji Rewizyjnej, czy pod inną nazwą organu, ale też nie ma zakazu powoływania.

    Ustawa ta nie mogła przewidzieć wszystkich możliwych rozwiązań, na które decydują się właściciele we wspólnocie, co nie jest sprzeczne z tą ustawa.

    Po prostu jest to wola i prawo wszystkich właścicieli wspólnoty.
    Co nie jest zabronione, jest dozwolone.

  • Zostaw swój komentarz
    Adres e-mail nie zostanie opublikowany
Zapytaj prawnika
Opinie klientów
Mikołaj

Jestem mile zaskoczony jakością, fachowością i krótkim czasem prowadzenia sprawy choć do tej pory współpracowałem z wieloma kancelariami i prawnikami.

  • right
Andrzej

Szczerze polecam ta kancelarie dobry kontakt, szybka odpowiedz i pełen profesjonalizm. W sądzie poszło tak jak mówił Pan Dariusz. Dziękuje.

  • left
  • right
Piotr

Cieszy mnie niezmiernie, że w tak trudnych czasach wyzysku, manipulacji i cwaniactwa jest tak profesjonalna możliwość obrony. Dziękuję panie Darku !

  • left
  • right
Darek

Jestem bardzo mile zaskoczony profesjonalnością i szybkością odpowiedzi. Poleciłem serwis znajomym, bo warto!

  • left
  • right
Michał

Bardzo fachowa i szybka pomoc, a wszystko w dobrej cenie. Jestem pełen uznania i wdzięczności dla Kancelarii LexVin za profesjonalną realizację usługi.

  • left
  • right
Karolina

Bardzo dziękuję za zajęcie się moją sprawą oraz szybkie wysłanie mi sprzeciwu. Z pewnością polecę Państwa usługi.

  • left
  • right
Joanna

Pomoc prawną otrzymałam błyskawicznie i profesjonalnie.Świetna,merytoryczna i miła obsługa. Serdecznie dziękuję.

  • left
  • right
Aneta

Bardzo dziękuję za profesjonalne i szybkie napisanie sprzeciwu. Polecam pomoc prawną Kancelarii LexVin każdemu, kto szuka profesjonalnej pomocy prawnej.

  • left
  • right
Podobne artykuły