Kancelaria Radcy Prawnego Dariusz Borys Kostyra
Zamów poradę online Zapytaj prawnika

Roszczenie o zwrot nakładów

02.12.2012
Zgodnie z art. 693 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
 
Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie.
 
Zgodnie z art. 674 Kodeksu cywilnego jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony. 
 
Oświadczenie woli osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażone w każdej formie, a więc przez jakiekolwiek zachowanie osoby, ujawniające w sposób dostateczny jej wolę.
 
W mojej ocenie więc w chwili obecnej łączy Pana umowa dzierżawy z spółką.
 
Na tle rozliczenia wartości nakładów po zakończeniu dzierżawy często dochodzi do sporów. Można by ich uniknąć, gdyby w umowie precyzyjnie ustalono zasady obowiązujące przy ponoszeniu nakładów i ich rozliczaniu. Jeśli umowa milczy na ten temat, należy sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego. Pomocne jest też orzecznictwo Sądu Najwyższego.
 
Jeżeli najemca ulepszył najętą rzecz, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Wynika to z art. 676 Kodeksu cywilnego. Ten sam przepis ma odpowiednie zastosowanie do rozliczania nakładów poniesionych przez dzierżawcę.
 
W umowach najmu czy dzierżawy strony mają duże możliwości odmiennego niż wynikający z Kodeksu cywilnego uregulowania zasad rozliczenia nakładów. W umowie najmu strony mogą ustanowić inne reguły w zakresie zwrotu nakładów po ustaniu stosunku najmu (w tym też tzw. nakładów ulepszających) niż przewidziane w art. 676 K.c. (np. w wyniku wyłączenia prawa wyboru wynajmującego). Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lipca 2010 r., sygn. akt II CSK 85/10.
 
W interesie wynajmującego (wydzierżawiającego) jest jednoznaczne sprecyzowanie, że dokonywanie jakichkolwiek nakładów przez najemcę (dzierżawcę) wymaga uzyskania jego zgody. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby umówić się, że nakłady będą rozliczane na bieżąco - np. poprzez potrącenia z czynszu. Taki sposób rozliczeń zaaprobował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 kwietnia 2005 r., sygn. akt II CK 565/04. Co więcej, na najemcę będącego przedsiębiorcą można w umowie przerzucić ryzyko niezamortyzowania się w pełni poczynionych nakładów w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2008 r., sygn. akt II CSK 69/08).
 
Dozwolone jest zastrzeganie w umowach odpłatnych, że wszelkie nakłady dokonane przez stronę korzystającą z cudzej rzeczy na podstawie umowy mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie oddającej rzecz do używania. Na aprobatę zasługuje praktyka rezygnacji w umowach przez najemców ze zwrotu dokonanych nakładów po ich amortyzacji, co dzieje się zwłaszcza wtedy, gdy umówiony czynsz jest niższy od wynikającego z aktualnych relacji rynkowych. Tak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 czerwca 2008 r., sygn. akt II CSK 69/08.
 
Roszczenia o zwrot nakładów przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 677 K.c.). Dotyczy to zarówno nakładów koniecznych, jak i ulepszeń.
 
Jak wskazał Sąd Najwyższy w sprawie IV CSK 138/2010 jeśli w związku z zawarciem kolejnej umowy czy kolejnych umów dzierżawy nie doszło do faktycznego wydania jej przedmiotu wydzierżawiającemu, to roczny termin przedawnienia roszczenia o zwrot nakładów liczy się od faktycznego wydania przedmiotu po zakończeniu ostatniej umowy.
 
Termin przedawnienia we wszystkich wypadkach wynosi rok i rozpoczyna bieg od dnia rzeczywistego zwrotu rzeczy, a nie od daty umówionego zwrotu. Jeżeli zwrot rzeczy jest niemożliwy, wymienione w tym przepisie roszczenia przedawniają się według zasad ogólnych (orz. SN z 29 sierpnia 1962 r., II CR 709/62 , LexPolonica nr 315972, OSNCP 1963, nr 7-8, poz. 172). 
 
W mojej ocenie w przypadku braku odmiennych postanowień w umowie dzierżawy Pana roszczenia o zwrot nakładów nie uległy przedawnieniu o ile nie dokonał Pan jeszcze wydania nieruchomości.


Tagi: nieruchomość, przedawnienie, dzierżawa

Opinie naszych zadowolonych Klientów
    Zostaw swój komentarz
    Adres e-mail nie zostanie opublikowany
Zapytaj prawnika
Opinie klientów
Mikołaj

Jestem mile zaskoczony jakością, fachowością i krótkim czasem prowadzenia sprawy choć do tej pory współpracowałem z wieloma kancelariami i prawnikami.

  • right
Andrzej

Szczerze polecam ta kancelarie dobry kontakt, szybka odpowiedz i pełen profesjonalizm. W sądzie poszło tak jak mówił Pan Dariusz. Dziękuje.

  • left
  • right
Piotr

Cieszy mnie niezmiernie, że w tak trudnych czasach wyzysku, manipulacji i cwaniactwa jest tak profesjonalna możliwość obrony. Dziękuję panie Darku !

  • left
  • right
Darek

Jestem bardzo mile zaskoczony profesjonalnością i szybkością odpowiedzi. Poleciłem serwis znajomym, bo warto!

  • left
  • right
Michał

Bardzo fachowa i szybka pomoc, a wszystko w dobrej cenie. Jestem pełen uznania i wdzięczności dla Kancelarii LexVin za profesjonalną realizację usługi.

  • left
  • right
Karolina

Bardzo dziękuję za zajęcie się moją sprawą oraz szybkie wysłanie mi sprzeciwu. Z pewnością polecę Państwa usługi.

  • left
  • right
Joanna

Pomoc prawną otrzymałam błyskawicznie i profesjonalnie.Świetna,merytoryczna i miła obsługa. Serdecznie dziękuję.

  • left
  • right
Aneta

Bardzo dziękuję za profesjonalne i szybkie napisanie sprzeciwu. Polecam pomoc prawną Kancelarii LexVin każdemu, kto szuka profesjonalnej pomocy prawnej.

  • left
  • right
Podobne artykuły